یکی از راهکارهای خانه دار شدن در این روزها پیش خرید خانه می باشد. زیرا که با افزایش قیمت خانه یکی از گزینه های که از طریق آن می توان به خانه دست پیدا نمود، پیش خرید یا همان خرید اقساطی می باشد. لذا دانستن شرایط خرید و نحوه تنظیم قرارداد در این گونه قراردادها برای جلوگیری از وقوع دعاوی حقوقی لازم می باشد. در این مقاله وکیل ملکی سایت حقوقی وکیل می خوام به این سوال که پیش خرید آپارتمان دارای چه مزیت و منفعتی می باشد و اینکه خطرات و معایب پیش خرید خانه چیست؟ پاسخ می دهد.
پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان چیست؟
پیش خرید یا پیش فروش در بحث املاک یعنی خرید خانه یا آپارتمان قبل از ساخته شدن واحد مورد نظر. بدین صورت که با پرداخت اقساطی قیمت آپارتمان آن را قبل از ساخت خریداری نمایید.البته در برخی موارد آپارتمان نیمه ساز را هم می توان به صورت پیش خرید خریداری نمود.
مزایای پیش خرید آپارتمان
- قیمت مناسب
به طور قطع یکی از مهم ترین مزایای پیش خرید برای خریدار قیمت مناسب ملک می باشد.زیرا اصولا واحدهای پیش فروش شده دارای قیمت کمتری از واحدهای آماده ساخت می باشند. و دارای ارزش افزوده بیشتری نسبت به آپارتمان آماده می باشد.
- پرداخت اقساطی
روش پرداخت در پیش فروش آپارتمان به صورت اقساطی می باشد.در حالی که در خرید نقدی خریدار باید در یک بازه زمانی معین که حدود دوماه می باشد کل مبلغ را پرداخت کند.
- طراحی آپارتمان به سلیقه مشتری
اصولا در قراردهای پیش فروش، پیش خریدار این اجازه را دارد که با نظر خود دکوراسیون داخلی واحد خریداری خود را طراحی کند و در مورد آن نظر بدهد، در حالی که در خرید قطعی این امکان وجود ندارد.
- نظارت بر روند ساخت
در پیش خرید، خریدار اصولا بر روند کار و نوع مصالح ساخته شده در ساختمان نظارت داشته باشد و از کیفیت مصالح در ساخت پروژه اطمینان حاصل کند.
- جنبه سرمایه گذاری
چه بسا افرادی که دارای خانه می باشند نیز به منظور سرمایه گذاری اقدام به پیش خرید خانه نمایند. زیرا با وجود رشد تورمی، همواره در پایان کار ارزش واحد مسکونی دارای ارزش افزوده بیشتری نسبت به پول پرداختی می باشد.
معایب و خطرات پیش خرید
- عدم تحویل به‌موقع ملک
اولین دغدغه پیش خرید آپارتمان عدم تحویل به موقع توسط سازنده می باشد. که این خود بنا به دلایل مختلفی از جمله به طول انجامیدن مدت زمان پروژه،بدقولی سازنده و غیره می باشد.
- فروش ملک به چندین نفر
در مواردی که سازنده از اعتبار و شهرت کافی برخوردار نیست با قصد کلاهبرداری آپارتمان مورد نظر شما را به چندین نفر می فروشد. که مشکلات حقوقی بسیاری گریبان گیر خریدار می گردد. برای حل این مشکل باید با تحقیق زیاد به دنبال فروشنده معتبر باشید.
- عدم اجرای مصالح طبق قرارداد
در مواردی دیده شده است که سازنده بنا به دلایلی از تکمیل آپارتمان با مصالحی که در قرارداد ذکر شده است، خوداری نموده و ساختمان را طبق قرارداد تحویل نمی دهد.
- عدم اخذ مجوزهای لازم
چنانچه سازنده یا فروشنده در حین ساخت و یا پس از اتمام آن این مجوزها لازم از قبیل مجوزهای شهرداری، پایان کار، تفکیک سند و غیره را دریافت نکند ویا مبلغ آنها را پرداخت ننماید، مشکلاتی برای خریدار به وجود خواهد آمد و چه بسا بازپرداخت مبالغ به گردن خریدار بیفتد.
- عدم تنظیم قراداد رسمی
طبق قانون باید قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی باشد.اما متاسفانه در برخی موارد این قراداد در بنگاهای معاملات ملکی و یا به صورت غیر رسمی صورت می گیرد.
- عدم تسویه وام
در بسیاری از پروژه های ساختمانی امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر وجود دارد لذا عدم تسویه موجب می شود که پرداخت اقساط توسط شخص خریدار پرداخت گردد.
- توقیف واحد آپارتمانی
در برخی موارد به خصوص عدم پرداخت اقساط بانکی و یا در رهن بودن ملک، امکان توقیف آن وجود دارد.
- تغییرات قیمت
ممکن است در قراردادهایی که مبلغ نهایی ساختمان مشخص نیست با افزایش قیمت ساخت، پیش خریدار مجبور به پرداخت مبلغ بیشتری گردد.
- هزینه‌های اضافی خارج از قرارداد
در برخی موارد هزینه های اضافی و خارج از قرارداد مانند هزینه‌های تغییرات و نوسازی و هزینه‌های مربوط به تغییر در زمان‌بندی موجب افزایش قیمت آپارتمان پیش خریداری شده گردد.
برخی سوالات متداول
چنانچه فردی بدون داشتن مجوز یا بدون تنظیم سند رسمی پیش‌فروش انجام دهد، چه ضمانت اجرایی دارد؟ و مجازات وی چیست؟
برای این فرد طبق قانون جریمه‌ی نقدی به اندازه‌ی دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی و یا به حبس از نود در یک روز تا یک سال مجازات در نظر گرفته شده است.
از چه طریقی موقعیت دقیق ملک مطابق با قرارداد را شناسایی کنیم؟و از توقیف نبودن آن اطلاع حاص کنیم؟
می توان با مراجعه دفاتر اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبت ملک مورد نظر از موقعیت زمین و همچنین ممنوع المعامله نبودن یا توفیقی ملک اطمینان حاصل کنید.
نحوه پرداخت و بهترین روش پرداخت در معامله پیش‌فروش چیست؟
بهترین روش، پرداخت بخشی از بها مطابق با پیشرفت مرحله کار می باشد. که با رسیدن به هر ذکر شده در قرارداد، خریدار ملزم به پرداخت اقساط می گردد.
در صورت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار فرشنده چه حقی دارد؟
اگر پیش خریدار اقساط خود را پرداخت نکند فروشنده این حق را دارد که معامله را فسخ کند همچنین این امکان را نیز دارد که به طور روز شمار خسارت دریافت کند و یا حتی به تعداد روز های تاخیری فروشنده می تواند ملک را دیرتر تحویل دهد.
از چه طریقی در قرارداد از بدقولی فروشنده جلوگیری کنیم؟
بهترین تضمین متعهد نمودن فروشنده به قرارداد ، تعیین وجه التزام به طور روز شمار طبق قیمت اجاره همان ملک خسارت می باشد.
در صورتی که مساحت پایانی ملک، کمتر یا بیشتر از مقدار ذکر شده در معامله باشد، چه اقدامی باید انجام داد؟
طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت واحد تا 5 درصد کمتر باشد، هیچ یک از دو طرف قرارداد فسخ قرارداد را ندارند. اما اگر از 5 درصد بیشتر شود، فقط خریدار حق فسخ معامله را دارد و همچنین می تواند با پرداخت مبلغ اضافه طبق قرارداد اولیه واحد را تحویل بگیرد.
در پایان ذکر این مطلب که همانطور که ذکر شد معایب و مزایای زیادی برای پیش خرید آپارتمان وجود دارد.لذا یکی از بهترین روشها برای جلوگیری از خطرات احتمالی قرارداد، رعایت کامل اصول قرارداد نویسی می باشد تا از ضررهای هنگفت مالی جلوگیری گردد. لذا تیم حقوقی سایت وکیل می خوام با دارا بودن وکلای خبره این امکان را برای شما فراهم نموده تا با دریافت مشاوره در امور پیش خرید آپارتمان و امور ملکی در وقت و هزینه خود صرفه جویی نمایید.
