امروزه یکی از روشهای رایج در عقد قراردادها نوشتن قولنامه یا به تعبیری قرارداد دستی می باشد. حتی در بخش املاک ما شاهد این هستیم که بسیاری از قراردادها از جمله خرید فروش املاک و حتی اجاره به صورت قولنامه یی و دستی صورت می گیرد. لذا اهمیت این چنین قراردادهایی بر کسی پوشیده نمی باشد. یکی از سوالات مهمی که مردم در مواجه با این چنین قراردادهای می پرسند این است که اعتبار قولنامه دستی تا چه حدی می باشد. در ادامه وکیل ملکی سایت حقوقی وکیل میخوام به این پرسش پاسخ می دهد.
قولنامه چیست؟
در واقع قولنامه یک نوشته یی می باشد که طبق آن افراد انجام عملی را متعهد می شوند. که این عمل و تعهد می تواند وعده خرید و فروش ملک می باشد. به نوعی قولنامه همان پیش قرارداد یا وعده قرارداد می باشد. و در بخش خرید و فروش تعهد به انتقال مال در آینده می باشد.
اما باید این مطلب عنوان شود که منظور از عرف از بیان قولنامه همان مبایعه نامه یا بیع نامه می باشد. در مبایعه نامه بیع یا خرید فروش به طور قطعی صورت می پذیرد و خریدار به محض عقد مالک مبیع می گردد. پس منظور از عرف در بیان قولنامه همان مبایعه نامه می باشد.
اعتبار قولنامه در دادگاه به چه صورت است؟
برای جواب به این سوال باید ابتدا به قانون مدنی مراجعه نمود. مطابق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی: «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد». پس قولنامه در صورت داشتن شرایط اساسی صحت معاملات، معتبر می باشد. و این شرایط شامل:
- قصد طرفین و رضای آنها
- اهلیت قانونی
- موضوع معین
- مشروعیت جهت معامله
قوانامه نیز که جز اسناد عادی طبقه بندی می گردد از این قاعده مستثنی نبوده و اگر این شرایط را دارا باشد از اعتبار برخوردار می باشد. یعنی اگر قولنلمه یی تنظیم شد و شرایط اساسی صحت معامله برخوردار بوده و به امضای طرفین برسد از اعتبار لازم برخوردار می باشد.
اعتبار قولنامه بدون شاهد به چه صورت است؟
به طور معمول مرسوم است که در زیر قولنامه های دستی دو نفر به عنوان شاهد آن را امضا می نمایند. حا اینجا سوالی که مطرح می شود این است که آیا قولنامه هایی که فاقد امضا شاهد می باشد معتبر می باشد؟
در جواب به این سوال نیز با توجه به قانون مدنی و شرایط صحت معامله، دلیلی بر الزام وجود شاهد نمی باشد بنابراین سندی فاقد امضای شاهد با وجود صحت شرایط لازم سند فاقد امضای شاهد معتبر می باشد. اما باید به این نکته توجه نمود که امضای شهود در ذیل سند از نظر اثبات وقوع معامله موثر می باشد. و در شرایط انکار یا تردید شخص مقابل نسبت به سند عادی امکان اثبات ادعا از طریق شهادت آنها در محکمه وجود خواهد دارد.
اعتبار سند بدون اثر انگشت به چه صورت است؟
ممکن است این سوال به ذهن برسد که آیا قولنامه بدون وجود اثر انگشت طرفین و یا حتی اثر انگشت شهود معتبر می باشد. در پاسخ به این سوال نیز باید به قانون رجوع نمود. با توجه به ماده 1293 قانون مدنی: "هر گاه سند، به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد، تهیه شده لیکن مامور، صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور، در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد، عادی است."
همانطور که در این ماده مشاهده می شود اگر سندی که در زمره اسناد رسمی به حساب نیاید و به طور عادی تنظیم شده باشد تنها نیاز به امضا و یا مهر دارد و الزامی برای وجود اثر انگشت ندارد. گرچند که وجود اثر انگشت باعث می شود که طرفین ادعای جعل امضای خود را ننمایند.
اعتبار قولنامه دستی بعد از فوت فروشنده به چه صورت است؟
سوالی دیگری که به ذهن می رسد این است که آیا بعد از فوت فروشنده آیا قولنامه همچنان معتبر می باشد؟
در جواب این سوال باید این مطلب عنوان بیان شود که از نظر قانون عقود به دو دسته جایز و لازم تقسیم می شوند. به نظر می رسد که قولنامه از جمله عقود لازم می باشد که با فوت یا جنون یکی از طرفین همچنان معتبر می باشد و اعتبار خود را حفظ می کند. به خصوص در اینجا که قولنامه به معنای واقعی آن یعنی مبایعه نامه می باشد لذا بعد از وقوع عقد خریدار مالک مبیع شده و فوت فروشنده نقشی در ابطال آن ندارد.
اعتبار قولنامه بنگاهی به چه صورت است؟
یکی از راههای معمول معاملات ملکی تنظیم آن در بنگاههای معاملات ملکی می باشد. که طرفین بعد از مراجعه به بنگاه املاک، اقدام به انعقاد قرار داد می نمایند. در صورت تمایل نیز کد رهگیری دریافت می کنند.
حال باید به این سوال پاسخ داد که آیا تنظیم قولنامه در بنگاه معتبر می باشد؟ و اینکه کد رهگیری چه تاثیری در اعتبار آن دارد؟
در جواب به این سوال باید با توجه به قانون پاسخ داد که اگر قولنامه دارای شرایط صحت معامله باشند، یعنی حین تنظیم قرارداد، طرفین دارای اهلیت باشند و با میل و رضایت و با قصد اقدام به این امر نمایند، قولنامه معتبر می باشند. اعم از اینکه دارای کد رهگیری باشد یا نه. فقط داشتن کد رهگیری دارای مزایای خاص خود می باشد.
اعتبار قولنامه دستی بدون تاریخ به چه صورت است؟
ممکن است این سوال به ذهن برسد که آیا قولنامه دستی بدون تاریخ معتبر می باشد؟ در جواب باید باز به قانون مراجعه نمود با توجه به مواد 1293 و 1284 قانون مدنی باید بیان کرد در تنظیم سند دستی احتیاج به وجود تاریخ نیست و اینگونه اسناد بدون تاریخ نیز معتبر می باشد. و تنها لازم است که شرایط اساسی صحت معامله در آن رعایت گردد.
اعتبار قولنامه عادی در توقیف مهریه به چه صورت است؟
یکی از انواع رایج برای توقیف اموال مرد توسط زن، توقیف اسناد رسمی در واحد اجرای ثبت می باشد. بنابراین اگر ملکی دارای سند رسمی باشد می توان توقیفش را از اداره ثبت در خواست نمود. ولی اگر سند رسمی موجود نباشد و فقط سند عادی موجود باشد باز می توان آنرا توقیف نمود؟
در جواب به این سوال باید پاسخ داد که قانون، فقط توقیف املاک دارای سند رسمی را اجازه داده است پس امکان توقیف اموال که دارای قولنامه عادی هستند ممکن نمی باشد. در این شرایط زن می تواند، درخواست صدور قرارتامین خواسته و معرفی مال با قولنامه عادی به دادگاه را نماید و سپس اقدام به توقیف آن نماید و پس از طی شدن روند اداری ملک از طریق مزایده به فروش می رسد.
در پایان باید اشاره نمود که اثبات قولنامه و دعاوی مربوط، به آن به دلیل وجود پیچیدگی های حقوقی و همچنین عدم وجود شرایط لازم برای تنظیم بسیار مشکل می باشد. بنابراین به شما توصیه می گردد . برای مشاوره حقوقی ملکی از سایت وکیل میخوام استفاده کنید.
