یکی از قراردادهای رایج در بحث املاک، قراردادهای پیش فروش می باشد. قرارداد پیش فروش یکی از انواع قراردادهای بیع می باشد، که در آن تحویل مبیع یا آپارتمان به آینده موکول می شود.برای تنظیم اینگونه مبتنی بر قانون و آیین نامه های پیش فروش آپارتمان می باشد لذا آشنایی با این مقررات برای تنظیم این نوع قرارداد ضروری می باشد. در این مقاله وکیل ملکی سایت وکیل می خوام به نحوه تنظیم این نوع قرارداد می پردازد.
قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟
قرارداد پیش فروش آپارتمان، قراردادی می باشد که خریدار موظف است، هزینه‌های ساخت را در موعد زمانی معین به سازنده پرداخت می‌کند و سازنده یا همان شرکت ساخت و ساز موظف است، در یک موعد معین، آپارتمان را تحویل دهد.
در تنظیم قرارداد پیش فروش، باید به موضوعاتی مثل نوع اختیارات و به طور کلی میزان تعهدات طرفین قراداد از قبیل، موعد تحویل ساختمان، میزان و نحوه پرداخت و بقیه شرایط قابل پیش بینی و حتی غیر قابل پیش بینی طرفین در آن قید شود.
مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
مدارک لازم جهت تنظیم قراردادهای پیش فروش به شرح زیر است:
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
- بیمه نامه مربوط به مسئولیت در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و هم چنین خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی.
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
لزوم تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی
از آنجایی که طبق قانون هر گونه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت عادی ممنوع می باشد و این قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. این امر به علت حفظ حقوق و منافع طرفین قرارداد و جلوگیری از احتمال تقلب و تضییع اموال مربوط می شود. چنانچه که حتی معاون اجتماعی دادگستری استان تهران بیان داشته اند: تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک به موجب قانون لازم الاجرای مصوب سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی (قانون پیش فروش ساختمان) ممنوع بوده و باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. پس به موجب قانون لازم الاجرای سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی (قانون پیش فروش ساختمان) باید در دفاتر اسناد رسمی انجام گیرد.
نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
شرایط و تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان مطابق قانون به شرح زیر است:
1-طرفین قرارداد مطابق ماده 1 قانون
در قراداد باید نام کامل طرفین قرارداد با مشخصات کامل از قیبل نام و نام خانوادگی، کد ملی، محل سکونت و.. ذکر گردد.
2- موضوع قراردا مطابق ماده 2 قانون
باید مشخص شود که قرارداد پیرامون چه موضوعی می باشد. مانند مشخصات کامل زمین، نوع سند، مشخصات سند، آدرس ملک، جواز شهرداری، اخذ مجوزهای لازم و... به طور کامل مشخص شود.
3- مشخصات آپارتمان مطابق ماده 3 قانون
یعنی که آپارتمان که قرار است پیش فروش شود، شامل چه تعداد اتاق، آشپزخانه، انباری، سرویس بهداشتی، یا در هر کدام چه تجهیزاتی تعبیه شده و … است.
4-مشخصات فنی و معماری ساختمان مطابق ماده 4 قانون
منظور مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند زیر بنا، تعداد طبقات و تعداد واحدها در هر طبقه، نوع مصالح به کار رفته، نمای بیرونی و سیستم گرمایش و سرمایش، تعداد خطوط آسانسور و … می باشد.
5-ثمن معامله مطابق ماده 5 قانون
بدیهی است که در هر قراردادی باید نحوه پرداخت مشخص شود. در قرارداد پیش فروش که به صورت اقساطی می باشد این امر ضروری تر می باشد. که باید حتی مشخصات چک در هر مرحله مشخص شود.
6-تکمیل و تسلیم سند مطابق ماده 6 قانون
یعنی اینکه فروشنده یا همان سازنده مکلف است که در تاریخ مورد توافق، ملک یا مسکن را با تمام توابع، ملحقات و منضمات ذکر شده به خریدار تحویل نماید.
7-سایر الزامات قرارداد مطابق ماده 7 قانون
در این بخش هرچه که به عنوان تعهدات طرفین قرارداد می باشد باید ذکر گردد.
8-مدت اعتبار قرارداد مطابق ماده 8 قانون
یعنی مدت این سند از تاریخ زیر لغایت تنظیم و امضاء سند رسمی قطعی مربوطه خواهد بود.
9-داوری مطابق ماده 9 قانون
درج شرط داوری به کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجراء مفاد این سند رسمی توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی پیش خریدار و یک داور از سوی پیش فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر انتخاب داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهر تهران انجام گیرد .
در پایان به این نکته اشاره باید نمود که استفاده از مشاوره حقوقی وکلای ملکی سایت حقوقی وکیل می خوام به شما این امکان را می دهد که در صورت مشکلات حقوقی پیش آمده در تنظیم هر گونه قرارداد پیش فروش، با بهره مندی مشاوره حقوقی به مشکلات خود فائق گردید.
