یکی مباحث و دعاوی راجع به اجاره، دعاوی مربوط به عدم تخلیه به موقع ملک توسط مستاجر می باشد. اصولا مدت قرارداد اجاره بنا به توافق طرفین تعیین می گردد. لذا مستاجر باید بعد از پایان مدت اجاره ملک را تخلیه کند. اما در مواردی دیده شده است که مستاجر بنا به دلالی حاضر به تخلیه نمی باشد. حال سوالی که به وجود می آید این است که وقتی که مستاجر ملک مورد نظر را دیرتر تحویل می دهد. آیا می توان خسارتی بابت تخلیه تحت عنوان دیرکرد از مستاجر دریافت نمود؟ در ادامه وکیل ملکی سایت وکیل می خوام به بیان این موضوع می پردازد.
دعوای خسارت در تخلیه ملک چیست؟
برای پاسخ به این سوال باید بیان نمود مطابق قانون ما دو نوع خسارت داریم، 1- خسارات قراردادی و 2- خسارت غیرقراردادی
منظور از خسارت قراردادی، خسارتی می باشد که طرفین قرارداد ضمن و انعقاد قرارداد، به این توافق رسیده اند که در صورتی عدم رعایت قراردا یا عدم اجرای کامل آن یا حتی تاخیر در اجرای قرارداد، ، طرفی که تعهد خود را اجرا نداده، باید مبلغ معینی را به عنوان خسارت به طرف دیگر به عنوان خسارت پرداخت نماید. چون این نوع از خسارتها در قرارداد بطور صریح پیش بینی شده است، خسارت قراردادی نام دارد. الیته باید ذکر گردد این خسارت می تواند به صورت وجه التزام در قرارداد گنجانده شود. منظور از وجه التزام ، یعنی خسارتی که در قراردادی کامل و دقیق آورده شده و طرف مقابل باید در صورت تخلف از قرارداد آن را کاملا دقیق و منطبق بر آنچه توافق شده، پرداخت کند حتی دادگاه نمی تواند خسارتی بیشتر یا کمتر از آن پرداخت نماید.
منظور از خسارت غیر قرادادی این می باشد. خسارتهایی هستند که بین طرفین توافقی بابت وجود خسارت و یا عدم اجرای تعهد صورت نگرفته است. به طور ساده یعنی مبلغ معینی در قرارداد نیامده اند.در این صورت با آن خسارت غیرقراردادی بر مبنای تعهد اجباری به جبران ضرر طرف مقابل یا به اصطلاح حقوقی «مسئولیت مدنی» و یا «ضمانت قهری» صورت می گیرد. به طور مثال اجاره نامه بابت عدم تخلیه و نحوه میزان خسارت عدم تخلیه به موقع مطلبی بیان نشده است. در اینجا تعیین خسارت بعد از شکایت و دریافت نظریه کارشناس صورت می گیرد.
نحوه مطالبه خسارت در خسارت قرادادی یا وجود وجه الترام در قرارداد اجاره
همانطور که ذکر شد در صورت وجود قرارداد و تعیین میزان و نحوه جبران خسارت در قرارداد یا به بیانی وجود وجه التزام در قراداد طرفین مجبور به رعایت مفاد کامل قرارداد می باشند به طور مثال، در یک قرارداد اجاره، اگر طرفین در قرارداد توافق کنند که در صورت عدم تخلیه، ماهانه سه برابر مبلغ ماهانه اجاره نامه به عنوان خسارت بپردازد یا در صورت عدم تخلیه، باید مثلا روزانه مبلغ چند میلیون تومان بپردازد. در اینجا مطابق قراداد باید طرف مقابل دقیقا همان مبلغ را پرداخت نماید.
دو نکته در اینجا بیان می گردد که معمولا مبالغی که در این نوع قرادادها گذاشته می شود معمولا بسیار بالاتر ازحد معمولی قرارداد اجاره می باشد، تا طرف دیگر مجبور به رعایت قرارداد گردد. نکته دیگر اینکه باید تا حد امکان مبلغ قراداد تا حدودی مطابق عرف تعیین گردد. که خود ممکن است برای طرفین مشکلاتی را ایجاد کند.
نحوه مطالبه خسارت در خسارت غیر قرادادی
همانطور که عنوان گردید در خسارت غیر قرادادی، مبلغی تحت عنوان وجه التزام تعیین نگردیده، لذا پرداخت این نوع خسارت منوط به اثبات وقوع خسارت می باشد. لذا در این موارد لازم است که طرف مقابل بعد از اثبات خسارت، میزان خسارت را نیز بعد از مشخص شدن آن طبق نظر کارشناس بپردازد. به طور مثال در در قرارداد اجاره بعد از عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، موجر برای دریافت خسارت باید یعد از طرح شکایت، دادگاه به خواسته موجر رسیدگی می کند و برای تعیین میزان خسارت ، توسط کارشناس تعیین و پس از تایید دادگاه، به عنوان پرداخت خسارت مورد رای قرار خواهد گرفت. رای دادگاه هم با رعایت تشریفات قانونی، لازم الاجراست. باید توجه نمود که معمولا میزان این نوع خسارت ها، اجرت المثل یعنی مبلغ معادل خسارتی که در شرایط مشابه به مال مشابه وارد شده است، می باشد.
آیا می توان هم مطالبه خسارت عدم اجرای تعهد و هم الزام به اجرای تعهد را باهم مطالبه نمود؟
برای پاسخ به این سوال باید بیان نمود که در قانون پرداخت خسارت عدم اجرای تعد با الزام به اجرای تعهد قابل جمع نمی باشد. یعنی نمی توان هم مستاجر را به تحویل به موقع ملک و هم پرداخت همزمان آن محکوم کرد. در اینگونه موارد تنها باید یا مطالبه خسارت عدم اجرای تعهد را خواست یا الزام به اجرای تعهد. مگر مستاجر در موعد قرارداد ملک را تخلیه نکند.
در پایان ذکر این مطلب ضروری می باشد که دعاوی ملکی و به خصوص دعاوی مربوط به انعقاد و اثبات قرارداد در اجاره، حساسیت بالایی برخوردار می باشد. لذا با بهره مندی از مشاوره تخصصی وکلای ملکی در عقد قرارداد و دفاع از در دادگاه می توانید علاوه بر رسیدن به نتجه مطلوب خود در وقت و هزینه خود صرفه جویی نمایید. لذا گروه حقوقی سایت وکیل می خوام با دارا بودن بهترین وکلای ملکی می تواند در این امر به شما کمک زیادی در تحوه عقد قرارداد و دریافت خسارت ناشی از آن به شما ارائه نماید.
