یکی از دعاوی رایج در بیع یا همان خرید فروش خانه یا آپارتمان ، دعوای تحویل آپارتمان می باشد. اصولا در قرادادی که بین خریدار و فروشنده بسته می شود. هر دو طرف زمانی را جهت تحویل ملک مورد نظر تعیین می کنند. گاه دیده شده بنا به دلایلی، مالک از تحویل سر باز زده و از تعهد قانونی خود تخطی می کند. این مشکل زمانی حاد تر می شود که طرفین معامله خود را طبق سند عادی و به صورت قولنامه یی انجام داده اند. حال سوالی که وجود دارد این است که دعوای الزام به تحویل ملک قولنامه یی به چه صورت است؟
قولنامه چیست؟
بنا به تعریف حقوقی، قولنامه عبارت است از سندی عادی که در آن، تعهد یا بنا به تعریف عرفی قولی، برای انجام معامله یی در آینده متعهد می شوند. اصولا هدف نهایی تضمین برای انجام تعهد از طریق کتبی کردن قول یا تعهد به بیع یا انجام معامله در آینده می باشد. بنابراین قولنامه برای طرفین تعهدی که موضوع آن انعقاد عقد بیع می باشد به وجود می آورد و به همین علت چنانچه یکی از طرفین از اجرای تعهدات خود سرباز زند، می توان اجبار دیگری را از دادگاه خواست.
رویه قضایی در دعاوی الزام به تحویل ملک قولنامه ای به چه صورت است؟
اصولا دادگاهها در عمل دو دیدگاه نسبت به خرید و فروش ملک قولنامه یی دارند.
دیدگاه اول قائل به این است که مطابق قوانین 22، 46، 47، 48 ثبت، تنها فردی که ملک به صورت رسمی به نام وی ثبت گردیده است مالک می باشد. پس انتقال سند ملک از طریق قولنامه چون رسمی نمی باشد، بنابراین امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک نیز ممکن نمی باشد .
دیدگاه دوم قائل به این است که مطابق مواد قانون مدنی استناد کرده و بیان می دارند که اسناد عادی دارای اعتبار بوده و فروشنده ملزم به تحویل ملک می باشد.
الزام به تحویل ملک قولنامه یی
با وجود موارد مطروحه بالا اگر قولنامه به امضای طرفین رسیده باشد و شرایط قانونی آن را داشته باشد، سند عادی به حساب می آید و دارای اعتبار قانونی می باشد. از این رو دعوای تحویل ملک قولنامه یی همانند دعوای سند رسمی بوده، و با دارا بودن شرایط اختصاصی و عمومی هر دعوایی قابلیت طرح در محاکم را دارا می باشد.
شرایط دعوی الزام به تحویل ملک قولنامه ای
شرایط دعوای الزام به تحویل ملک قولنامه یی شامل دو دسته شرایط عمومی و اختصاصی می باشد.
شرایط عمومی دعوای الزام به تحویل ملک قولنامه یی شامل:
- اهلیت
- ذی نفع بودم
- عدم طرح دعوا در دادگاه دیگر
شرایط اختصاصی دعوای الزام به تحویل ملک قولنامه یی
منظور از شرایط اختصاصی یعنی شرایطتی که مختص آن دعوا می باشد. یعنی شرایطی که فقط برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک مد نظر می باشد.
- انتقال مالکیت ملک به خریدار اثبات شده باشد.یعنی ملک به صورت قانونی به مالک تحویل گشته است.
- موعد تحویل ملک فرارسیده، و فرد نسبت به این تحویل متعهد است.
ضمانت اجرای عدم تحویل ملک چیست؟
اصولا در صورت عدم تحویل ملک، ابتدا باید مالک را الزام به تحویل ملک نماید. در غیر اینصورت و عدم امکان الزام فروشنده، با توسل به حق فسخ برای خریدار می توان معامله را فسخ و ثمن معامله برگردانده شود.
در پایان وکیل ملیکی سایت وکیل می خوام، به این این نکته اشاره می نماید که طرح دعوای الزام به تحویل ملک قولنامه یی به دلیل پیچیدگی خاص خود و اختلاف نظر در رویه قضایی به آسانی ممکن نبوده و چه بسا طرح دعوای اشتباه باعث از بین رفتن حقوق افراد گردد. لذا سایت حقوقی وکیل می خوام با دارا بودن وکلای خبره در زمینه ملکی می توانند کمک و راهنمایی های به جا و درست به شما ارائه دهند.
