یکی از پدیده های رایج که امروزه در امر ساخت و ساز ساختمان شاهد آن هستیم، قرارداد مشارکت در ساخت هستیم. که این امر بنا به دلایل مختلفی از جمله بالا بودن هزینه ساخت و یا مسائل دیگری، مالک را مجبور می سازد که اقدام به عقد قرارداد مشارکت در ساخت نماید. بنابرین همواره احتمال اختلافاتی بین مالک و سازنده وجود دارد. مسلما یکی از سوالاتی که ممکن است پرسیده شود این می باشد که امکان حق سلب پیش فروش از طرف مالک وجود دارد؟ و یا سلب حق پیش فروش در مشارکت در ساخت چیست؟
در ادامه وکیل ملکی سایت حقوقی وکیل می خوام، شرط عدم پیش فروش ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت را توضیح می دهد.
قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان چیست؟
به طور ساده و خلاصه منظور از قرارداد مشارکت در ساخت آن است که یک طرف قرارداد به‌عنوان مالک، زمین یا بنای قدیمی خود را در اختیار طرف سازنده قرار داده تا بنای جدید را در آن زمین احداث کند. طبق این قرارداد، هر کدام از طرفین، در مالکیت ساختمان جدید شریک خواهند شد.
شرایط قانونی سلب حق معامله درقراردادپیش فروش چیست؟
مسلما سلب حق پیش فروش یا حق انتقال هم یک شرط قانونی و معقول و منطقی و عرفی می باشد. زیرا که هر مالکی نمی خواهد تا قبل از مشخص شدن ساخن شدن ساختمان و تعیین تکلیف قرارداد، ساختمان به فروش رود. چون که اگر حق پیش فروش سلب نگردد، مالک در برابر پیش خریدار تعهداتی پیدا می کند و صرف تخلف سازنده بهانه و عذری برای مالک در برابر پیش خریدار محسوب نخواهد شد ولی اگر چنین شرطی ضمن قرارداد درج گردد، مالک در برابر پیش خریدار تعهد ندارد.
اگر حق پیش فروش مشارکت در ساخت از سازنده سلب نگردد، اگر سازنده طبق قرارداد عمل نکند، آیا مالک در برابر خریدار مسول است؟
در جواب این سوال باید گفت که اگر مالک این شرط را در قرارداد درج نکند حتی اگر سازنده در ساخت و تکمیل پروژه تخلف نماید تعهد و مسئولیت مالک در برابر پیش خریدار باقی خواهد ماند. ولی درج این شرط در قرارداد مالک را از مسئولیت در برابر پیش خریدار مبری می کند.
چنانچه سازنده با وجود سلب حق انتقال و پیش فروش، واحد یا واحدهای متعلق به خود را پیش فروش کند، این عمل وی چه نتایجی را در پی خواهد داشت؟
طبق ماده 239 قانون مدنی،در این حالت ابتدا مالک زمین به استناد تخلف سازنده از شرط سلب حق فروش، می تواند نسبت به اعمال فسخ و بر هم زدن معامله اولیه یعنی قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نماید.
ایا سازنده میتواند بدون اجاره مالک اقدام به پیش فروش نماید؟
در جواب به این سوال باید گفت که دو حالت برای جواب به این سوال متصور است، مورد اول زمانی می باشد که سازنده حق پیش فروش خود را در قرارداد مشارکت اسقاط کرده که در این حالت، سازنده اجازه پیش فروش ندارد.در حالت دوم اگر در قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به این موضوع مسکوت باشد یا حق سازنده در این خصوص اسقاط نشده باشد سازنده حق پیش فروش خواهد داشت. و میتواند بدون اجازه مالک اقدام به پیش فروش نماید.
