تخلیه ملک تجاری
یکی از موارد تخلیه ملک مربوط به تخلیه ملک تجاری می باشد.واضح است که ساختمانهایی که از سوی شهرداری به آنها مجوز تجاری تعلق گیرد ملک تجاری محسوب شده و قوانین اماکن تجاری از جمله قوانین سرقفلی و حق کسب و پیشه به آنان تعلق می گیرد.
شرایط تخلیه ملک تجاری
برای آشنایی با شرایط تخلیه ملک تجاری باید با این نکته را در نظر داشت که قرداد اجاره متعلق به چه سالی می باشد. از نظر حقوقی، دو قانون کاربردی روابط موجر و مستاجر در سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تصویب شده که احکام آنها، متفاوت می باشد.
پس به طور کلی برای پاسخ به اینکه تخلیه ملک تجاری به چه صورت است باید دو مورد زیر را یعنی سال عقد قرار داد را در نظر گرفت:
- املاکی که تا تاریخ 2/5/1356 و یا تا سال 17/6/1376 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده و حتی مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند.
- املاک تجاری که از تاریخ 17/6/1376 به بعد اجاره داده شده اند. مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند.
حال به توضیح هر دو مورد می پردازیم
1-موارد تخلیه ملک تجاری بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
- تخلیه ملک تجاری به علت انتقال به غیر
- تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط
- تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل
- تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی
- تخلیه ملک تجاری به جهت ساخت وساز جدید با نوسازی ملک
- تخلیه ملک تجاری به منظور سکونت
- تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره بها
- تخلیه ملک تجاری به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه
- تخلیه ملک تجاری به جهت تخلف از شرط
تخلیه ملک تجاری به علت انتقال به غیر
مطابق بند دوم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، بموجب این قانون اصل بر عدم انتقال حق کسب و پیشه و تجارت به غیر می باشد، به جز اینکه این حق بصورت مکتوب به مستاجر داده شده باشد در مواردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را تحت هرعنوانی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره، عملا به غیر واگذار کند، بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم نماید.که در اینصورت موجر با اقامه دعوای تخلیه ملک حق تخلیه ملک را دارد که البته به این علت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد.
تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط
با توجه به اینکه درقانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶درخصوص تعدی و تفریط تعریفی ارائه نداده است باید به مواد 951 و 952 قانون مدنی رجوع کنیم. بنا به این مواد ، تعدی تجاوز نمودن ازحدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری است و تفریط: عبارت است ازترک عمل که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است. البته مصادیق تعدی و تفریط متعدد بوده و بسته به نظر قاضی دارد زیرا عوامل متعددی وجود دارد که شمول تعدی و تفریط قرار می گیرد. که در اینصورت بدون پرداخت پیش پرداختی حق کسب و پیشه ساقط می شود.
تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل
از مواردی که باعث می شود موجر حق تخلیه ملک تجاری بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت را دارد.تغییر شغل می باشد. باید ذکر نمود که هر گونه تغییر شغلی مشمول بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نخواهد بود مگر اینکه دارای شروط زیر باشد.
- به شغل مشخصی در قرارداد توافق شده یا توافق ضمنی بر حسب عرف محل صورت پذیرفته باشد.
- تغییرشغل بدون اخذ رضایت موجر صورت پذیرد.
- ثالثا تغییرشغل صورت گرفته مشابهت عرفی با شغل موضوع قرارداد نداشته باشد.
تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی
یکی از مواردی که موجر حق تخلیه ملک تجاری حق تخلیه مورد اجاره را با پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت دارد، تخلیه به جهت نیاز شخص می باشد. بموجب بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز شخصی عبارتند از:
- جهت تامین معاش خود یا خانواده.
- اثبات نیاز فعلی موجر به محل کسب و کار، که البته باید به صورت بالفعل باشد.
- پرداخت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت به نرخ روز کارشناسی ازسوی موجر که ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی لازم الاجراخواهد بود.
- موجرباید مالک شش دانگ ملک استیجاری باشد. شایان ذکر است که بعضی از شعبات دادگستری در فرض پذیرش سایرمالکین مشاعی قائل به امکان صدورحکم تخلیه می باشند.
تخلیه ملک تجاری به جهت ساخت وساز جدید با نوسازی ملک
یکی از مواردی دیگری که موجر حق تخلیه ملک تجاری حق تخلیه مورد اجاره را با پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت دارد، تخلیه ملک تجاری به جهت ساخت وساز جدید با نوسازی ملک می باشد.که این پرداخت باید ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی جهت اجرای حکم تخلیه باشد.
بنا به بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 فسخ قرارداد در صورت موارد زیر وجود دارد:
- اخذ پروانه ساختمانی یا گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری
- طرح دعوی اعلام فسخ قرارداد اجاره همزمان با دعوی تخلیه
تخلیه ملک تجاری به منظور سکونت
تخلیه ملک تجاری به منظور سکونت یکی از مواردی که موجر حق تخلیه ملک تجاری حق تخلیه مورد اجاره را با پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت به موجب شروط زیر دارد:
- مالکیت ۶ دانگ مالک
- امکان استفاده از محل کسب یا پیشه یا تجارت به عنوان محل سکونت
- نیازشخصی مالک یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر وی جهت سکونت در زمان طرح دعوی تخلیه
تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره بها
تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره بها یکی از مواردی می باشد که موجر حق تخلیه ملک تجاری بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت را دارد.
بموجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستأجر موظف است که درموعد معین آخر هر ماه تا ظرف مدت 10 روز مبلغ اجاره در اجارهنامه اجرتالمسمّی و پس از انقضاء مدّت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرتالمسمّی آخر به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت کند. اما اگر اجاره نامه یی در کار نباشد یا میزان آن معلوم نباشد، ، میزان اجاره بها متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص میدهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر ویا نماینده قانونی او پرداخت یا اینکه در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین میشود باید پرداخت گردد. همچنین اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هرگاه اجارهنامه عادی بوده یا اجاره نامهای وجود نداشته باشد، رسید را ببه یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تعیین تسلیم و رسید دریافت دارد.
اما درصورتی که قرارداد اجاره عادی باشد، موجر می بایست اقدام به ارسال اظهارنامه و درصورتی که رسمی باشد، ازطریق دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اخطاریه ای خطاب به مستاجرجهت پرداخت اجاره بها تا 10 روز از تاریخ ابلاغ ارسال کند.که در امتناع مستاجر، و وجود اجارنامه ،موجر میتواند از دفترخانه یا اجراء ثبت صدور اجرائیّه جهت تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند. اما در صورت وجود اجاره نامه عادی یا عدم وجود سند اجاره، موجر می بایست به دادگاه مراجعه کند.
تخلیه ملک تجاری به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه
بر طبق ماده 7 و 9 قانون موجر و مستاجر سال 56 که به ترتیب بیان می کند:
ماده 7:هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده 9: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
بعنی در مواردی که اجاره نامه تنظیم نشده و یا مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، می‌توانند برای تعیین اجاره بها (و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را ازتاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، که این امرمانع صدور حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه نمی باشد.همچنین از تاریخ ابلاغ حکم قطعی هم موجر و هم مستاجر باید ظرف یک ماه با توجه به حکم، اجاره نامه تنظیم نمایند. و اما اگر اجاره نامه تنظیم نکنند به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز معین برای امضاء اجاره نامه دردفترخانه حاضر بشوند، هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگرمستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه درصورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند که این حکم قطعی می باشد.
تخلیه ملک تجاری به جهت تخلف از شرط
در این مورد و با توجه محصور بودن جهات تخلیه و آمره بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، شروط مصرحه درقرارداد و تخلف ناشی از آن از موجبات تخلیه نخواهد بود، بلکه موجر این امکان را دارد که درصورت پیش بینی وجه التزام قراردادی نسبت به مطالبه آن از مستاجر اقدام کند.
2-موارد تخلیه ملک تجاری بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
به طور کلی موارد مربوط به تخلیه طبق قانون 1376 به شرح زیر است:
- انقضای مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه از سوی مستأجر
- تعدی و تفریط مستأجر از قرارداد اجاره
انقضای مدت اجاره
براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در صورت انقضای مدت اجاره، مستاجر باید ملک تجاری را تخلیه نماید. و در صورت امتناع موجر می تواند نسبت به طرح درخواست دستور تخلیهجهت تخلیه ملک ظرف یک هفته اقدام کند.
عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه از سوی مستأجر
در قانون سال 1376 صراحتا ماده ای در این مورد موردی بیان نشده ولی با توجه به عمومات قانون مدنی ، طرفین قرارداد می توانند نسبت به درج شروطی در متن قرارداد جهت امکان فسخ قرارداد پیش از اتمام مدت اجاره و یا اعمال حق فسخ به علت تخلف از شرط توافق نمایند.
تعدی و تفریط مستأجر از قرارداد اجاره
یکی دیگر از مواردی که به موجر این امکان را می دهد که نسبت به طرح دعوی جهت تخلیه اقدام کند تعدی و تفریط مستاجر از قرار داد اجاره می باشد.
مراحل صدور دستور تخلیه ملک تجاری
درخواست تخلیه ملک تجاری، علیرغم ارائه آن درمتن دادخواست حقوقی، دعوا نیست بلکه یک درخواست کتبی است.
از آنجا که دستور تخلیه یک درخواست کتبی می باشد و دعوای حقوقی نیست، موجر میبایست به شورای حل اختلاف محل وقوع مورد اجاره مراجعه نماید.
مدارکی جهت درخواست تخلیه ملک تجاری
1-اجاره نامه که باید شامل:
- انقضای مدت اجاره
- تهیه در دو نسخه
- امضای دو شاهد
2-کپی سند مالکیت
3-ارائه فیش واریزمبلغ ودیعه
4-عین مستاجره فاقد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد.
تخلیه املاک استیجاری بدون حق کسب و پیشه به چه صورت است؟
برابر با ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15/8/1365 در خصوص اجاره کلیه اماکن استیجاری که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، موجر در موعد مقرر این امکان را دارد که درخواست تخلیه کرد مگر با توافق طرفین اجاره تمدید شده شود.
نحوه اجرای دستور تخلیه ملک تجاری به چه صورت است؟
دستور تخلیه ظرف ۲۴ساعت به شخص مستاجر و او باید ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید. درصورتی که موجرمبلغی به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه دریافت نموده است، اجرای دستورتخلیه منوط به سپردن وجه نزد اجرای احکام شورای حل اختلاف می باشد. درصورت اخذ اسناد تعهدآور از قبیل چک و سفته توسط موجر، سند تعهد نیزنزد اجرای احکام سپرده می شود.
تخلیه محل کسب و تجارت به چه صورت است؟
مطابق ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در مواردی هست که درخواست تخلیه ملک تجاری به تقاضای مستاجر باشد و به نفع مستاجر و در مواردی برعکس درخواست کننده تخلیه موجر میباشد و در نتیجه به نفع موجر خواهد بود.
چه مواردی درخواست تخلیه ملک تجاری به نفع مستاجر میباشد؟
مطابق ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ :
۱-زمانی که مستاجر به علت اتمام مدت اجاره بخواهد ملک را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
۲-همچنین به علت وجود دلایل فسخ، مستاجر قصد تخلیه ملک را دارد و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع می نماید.
چنان چه در این زمینه تخلیه امکان تجاری مشاوره یی داشتید، تیم مشاورین حقوقی و وکلای موسسه حقوقی وکیل میخوام در خدمت شماهستند.
