یکی از دعاوی رایج در املاک تجاری، دعاوی مربوط به سرقفلی می باشد. ولی در این میان سوالی که به ذهن می رسد این است که نحوه محاسبه ارش سرقفلی به چه صورت است؟ یا سوالات مشابه یی مانند حق مالکانه چیست؟ یا قیمت سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟
در این مقاله وکیل ملکی، سایت حقوقی وکیل می خوام به سوالات پیش آمده در خصوص نحوه محاسبه سرقفلی پاسخ می دهد.
سرقفلی چیست
همانطور که در مقالات قبلی بیان گردید، سرقفلی مبلغی است که در ابتدای قرارداد اجاره، مالک از مستاجر تحت عنوان سرقفلی دریافت می کند.و مستاجر به موجب آن مالک حق سرقفلی می شود. این حق برای مستاجر، حق تقدمی را در اجاره محل و یا ادامه کار در آن محل، ایجاد می کرد. در این صورت مالک بدون واگذاری حق‌مالکیت خود، حق کسب و کار را به مدتی نامحدود با مقدار اجاره و شرایط خاص به فرد دیگری واگذار می کند.
نحوه محاسبه ارش سرقفلی به چه صورت است ؟
معمولا دادگاهها برای محاسبه قیمت سرقفلی این امر را به کارشناس ارجاع می دهد، کارشناس طبق معیار هایی که در ماده ۱۱ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۹۹ تعیین گردیده به محاسبه حق سر قفلی می پردازد.
عوامل موثر در ارزش قیمیت سرقفلی به طور خلاصه عبارتند از:
۱-موقعیت ملک
۲-وضعیت بنا
۳-نوع شغل مستاجر
۴- مخارج و هزینه های انجام شده در بنا برای استفاده بهتر از آن مانند قفسه بندی و تزئینات
۵- مدت اشتغال مستاجر قبلی و میزان معروفیت و شهرت او
۶- شرایط و کیفیت قرارداد اجاره از نظر مزایایی که برای مستاجر پیش بینی شده است
قیمت سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟
پس از شناسایی عوامل تاثیر گذار بر ارزش سرقفلی، ۸۰ درصد ارزش ملک تجاری را قیمت سرقفلی آن مشخص می‌کند. نکته قابل ذکر اینکه سالیانه ۱۰ درصد به ارزش سرقفلی اضافه می شود. چنانچه مالک این مبلغ را قبول نداشت، مستاجر باید مبلغ را به صندوق دولت واریز کند، این ودیعه تا پایان تاریخ اجاره نامه در صندوق باقی خواهد ماند تا مستاجر بتواند در فرجام میثاق مابقی پول را به مالک تقدیم کند.
حق مالکانه چیست؟
حق مالکانه اصولا درصد و مبلغی می باشد که مالک ملک،در قبال اجازه انتقال سرقفلی که به مستاجر ودارنده حق سرقفلی می دهد ، ازاو می گیرد ، که معمولا بین 10 تا 20 درصد مبلغ فروخته شده است. البته ارزش حق مالکانه کاملا عرفی می باشد. بنابراین میزان آن در یک شهر از یک محله به محله دیگر متفاوت باشد.
روش های محاسبه سر قفلی
سرقفلی به دو حالت زیر محاسبه می گردد:
حالت اول
انتقال سرقفلی به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و وضع ید غیر بر آن محل به‌طور همیشگی بوده مثل، بیع صلح، هبه، وقف و هر نوع قراردادی که شخص ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه خواهد کرد.
در این صورت در صد حق مالکانه سرقفلی به این میزان است:
- تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۱۰ درصد
- مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان : ۸ درصد
- مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد تومان : ۶ درصد
- مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان : ۴ درصد
- مازاد بر چهار میلیارد تومان : ۲ درصد
حالت دوم
انتقال سرقفلی به معنای رفع ید مالک ملک سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل که به صورت موقتی بوده نه دائمی، مثل: اجاره، مشارکت، عاریه، مضاربه.
در این صورت درصد حق مالکانه سرقفلی به این میزان تعیین میشود:
- تا ۵۰ میلیون تومان : ۲ درصد
- مازاد بر ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان : ۱ درصد
- مازاد بر ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۷۵ درصد
- مازاد بر ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۵ درصد
تعدیل مبلغ اجاره سرقفلی چگونه محاسبه میشود؟
مسلم است که موجر وهم مستاجر این اجازه را دارند با توجه به شرایط اقتصادی تقاضای تغییر مبلغ اجاره را بدهند.
طبق قانون در صورتیکه سه سال از تاریخ تعیین شده در حکم قطعی که جهت تغییر یا تعدیل اجاره بها صادر شده است گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس مبلغ اجاره را به نرخ عادله روز تعدیل می نماید. حکم دادگاه در محاسبه فرمول سرقفلی قطعی خواهد بود.
در پایان باید بیان نمود که امور مربوط ملک از قبیل حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، بدلیل پیچیدگی و فنی بودن امور حقوقی مربوط به آن در بسیاری موارد افراد برای احقاق حقوق خود احتیاج به مشاور و وکیل ملکی دارند. گروه حقوقی سلیت وکیل می خوام، با تیمی مجرب از وکلای متخصص در امور ملکی و حقوقی، آماده ارائه مشاوره حقوقی و خدمات تخصصی در زمینه‌های مختلف، ازجمله انواع دعاوی ملکی و تعیین حق کسب و پیشه به شما عزیزان می‌باشد.
