پیش خرید آپارتمان یا خانه از موارد رایج در خرید منزل مسکونی می باشد. به خصوص اینکه این نوع از خرید اصولا دارای مزایایی می باشد که افراد زیادی تمایل به انجام این نوع از نحوه خرید منزل دارند.پیش خرید آپارتمان از یکسری اصول و ضروریات پیروی می کند و بسته به اینکه از چه فردی قصد خرید ملک را دارید متفاوت است.در ادامه وکیل ملکی، سایت حقوقی وکیل می خوام به موارد ضرورری در هنگام پیش خرید آپارتمان یا خانه می پردازد.
اصول پیش خرید ملک
طبق قانون پیش فروش د سال 1398،فروشنده متعهد می شود واحد ساختمانی مشخص در آن زمین را احداث نماید و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری که دارد از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خرید) درآید. مسلما در پیش خرید خانه یک سری اصول ضروری باید رعایت گردد، این اصول بسته به اینکه ملک از چه شخصی خریده می شود، تفاوت دارد. که می توان این آن را به سه دسته زیر تقسیم نمود.
پیش خرید آپارتمان از مالک
چنانچه قصد خرید آپارتمان از مالک زمین را دارید، بعد از بررسی اسناد و مدارک و مشخص شدن تکلیف جایگاه دقیق فروشنده، باید مالک، سند قدرالسهمی (اولیه) ملک را ارائه نماید. در عین حال باید قرارداد مشارکت در ساخت و تقسیم نامه‌ای را نشان دهد که طبق آن خودش دقیقا مالک واحدی می باشد که قصد فروش آن را دارد.و همچنین طبق قرارداد مشارکت حق فروش آن واحد را دارد.
پیش خرید آپارتمان از سازنده ملک
در ابتدا لازم است که بررسی دقیق از سابقه کاری سازنده داشته باشیم تا از حسن شهرت او اطمینان حاصل کنیم.سپس به بررسی دقیق قرارداد مشارکت می پردازیم تا از این مطلب آگاه شویم که آیا سازنده حق فروش در قرارداد مشارکت را دارد زیرا معمولا مالکین محدودیت یا شروطی برای فروش سهم سازنده دارند.
سپس با بررسی اسناد مالکیت زمین (عرصه)، با توجه به اینکه ملک نوساز در چه مرحله ای است باید بخشی از آن به نام سازنده شده باشد و یا سایر مدارک که نشان دهنده انتقال رسمی قدرالسهم از سوی مالکین زمین به سازنده (طبق قرارداد مشارکت) مانند اینکه وکالتی انتقال داده باشند و نیز تفاهم طرفین قرارداد (تقسیم نامه) که روشن کند دقیقا این واحد برای سازنده است.
خرید واحد از پیش خریدار ملک
خرید خانه از پیش خریدار اصولا کار دشوار تری می باشد زیرا علاوه بر مدارک مالکیت و قراداد مشارکت، باید اسناد خرید این پیش خریدار را هم بررسی نماییم. به هر حال اگر قصد خرید آپارتمان از پیش خریدار ملک هستید و نه مالک یا سازنده، همه مدارک واحد آپارتمانی وی از جمله قرارداد مشارکت، تقسیم نامه، مبایعه‌نامه (یا سند پیش‌خرید رسمی) و سایر اسناد باید بررسی کنید.
نکته قابل ذکر اینکه علاوه براینکه برای پیش خریدار بسیار دشوار است که بخواهد مالک و سازنده را برای امضای قرارداد شما به دفتر املاک بیاورد. حتما مطمئن شوید که علاوه بر اینکه پیش خریدار ملک را خریداری نموده حتما ملک مورد نظر دارای دعوای قضایی و مالکیتی نباشد.
بررسی ارکان مهم در پیش خرید خانه
1-مطالعه تقسیم نامه
درست است که عرفا مالک عرصه(زمین) در همه قراردادهای مشارکت حق پیش فروش دارد، اما شما حتما به مطالعه تقسیم نامه و بررسی وظایف مالکان در قرارداد مشارکت بپردازید. گاهی در برخی از تقسیم نامه ها، مالکین زمین از حق فروش واحد خود فرضا تا انتقال رسمی سهم سازنده، منع شده اند.
نکته اینکه اگر تقسیم نامه معتبری میان کلیه مالکان و سازنده موجود نباشد. ضروری است که برای امضای نهایی مبایعه نامه، از سازنده و سایر مالکان زمین نیز به عنوان شریک مشاعی امضا بگیرید، زیرا اگر مشکلی بین طرفین قرارداد باشد ضمن آگاهی از آن، در مواجه با هر ادعای سازنده و شرکای مشاعی می‌توانید بگویید که از وقوع این قرارداد مطلع بوده و رضایت داشته است. ولی بدون امضای آنان قرارداد مبایعه نامه شما نسبت به سازنده و دیگر مالکان نافذ و قابل استناد نمی باشد.
2-بررسی تخلفات ساختمان
در برخی موارد چنانچه ملک دارای تخلفات زیادی باشد ممکن است امکان دریافت سند رسمی نباشد. بنابراین باید باید پروانه ساخت را مطالعه کنید تا مطمئن شوید که ملکی را که می‌خرید، چقدر خلافی دارد و آیا امکان دارد سند رسمی دریافت وجود دارد.
نکته مهم اینکه در پیش خرید اگر سازنده، دارای وظایفی چون دریافت پایان کار و دریافت سند را باشد، اصولا مشکلی وجود ندارد. اما اگر سازنده این وظایف را ندارد و یا مشخص نیست چه افراد دیگری این کار را انجام داده اند. در اینجا باید احتیاط نمود چون شاید با یک عدم تفاهم ساده، دریافت پایان کار و سند رسمی مدت‌ها طول بکشد. مگر اینکه متراژ برای شما از سند مهمتر باشد و از خیر سند رسمی بگذرید.
استعلام های مورد نیاز پیش خرید آپارتمان
در هنگام پیش خرید ملک از استعلامات لازم آگاهی یافته و در صورت نیاز برخی از این استعلامات را انجام دهید.استعلامات لازم جهت پیش خرید آپارتمان در سایت حقوقی وکیل می خوام موجود می باشد.
در پایان اشاره می شود که یکی از اصول پیش خرید آپارتمان این است که همواره امضای شرکا را اخذ نمایید زیرا چنانچه برخی از شرکا مدعی امری گردند. با تکیه بر این امضا از خود در مقابل انان دفاع کنیم. همچنین باید این نکته ذکر گردد که وکیل حقوقی سایت وکیل می خوام با تجربه و تخصص فراوان به شما در زمینه عقد قرارداد پیش خرید خانه یا آپارتمتن می تواند به شما کمک فراوانی کند.
