خرید خانه امروزه یکی از دغده های مهم جامعه می باشد. و با توجه به رشد روز افزون قیمت ها خرید خانه به صورت نقد برای بسیاری سخت می باشد. یکی از روشهای نسبتا مناسب برای خانواده ها، خرید مسکن یا آپارتمان به صورت پیش خرید می باشد. متاسفانه در این بین عدم آگاهی پیش خریداران از قوانین از یک سو و تبلیغات و سخنان فریبنده برخی از پیش فروشندگان از سوی دیگر، موجب شده تا مشکلات حقوقی بزرگی برای افراد ایجاد شود. و یکی از سوالاتی که ذهن بسیاری را مشغول می کند این می باشد که اگر «پیش فروشنده» برای پیش فروش ساختمان «سند رسمی» تنظیم نکرد، چه اقداماتی می توانیم انجام دهیم؟
در این مقاله سایت حقوقی وکیل می خوام سعی دارد به بسیاری از سوالات شما پاسخ دهد.البته در صورت لزوم می توانید از مشاوره حقوقی وکلای ملکی، سایت وکیل می خوام استفاده کنید.
مدارک مورد نیاز برای ثبت رسمی قرارداد پیش فروش
برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، مدارک زیر مورد نیاز می باشد:
۱-سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
2-پروانه ساخت کل ساختمان.
3-بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (٩) این قانون
4-تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5-پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد.
مندرجات قانونی قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان به چه صورت است؟
معمولا سند رسمی پیش فروش ساختمان باید شامل موارد ذیل باشد:
- اسم و مشخصات طرفین
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود
- قیمت یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
- احکام مذکور در مواد ۶، ۷، ۸ و تبصره آن، ۹، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۶ و ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان.
مسلمل در این دعوا خریدار،خواهان و خوانده دعوی پیش فروشنده رسمی می باشد. بدیهی است که اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نبوده و یا بین او و مالک قرارداد و نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می‌بایست نام مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست طرح گردد.
مرجع صالح جهت طرح دعوا
درست است که طبق ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان می بایست تمامی اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده‌ی هیأت داروران قرار گیرد، از آنجا که تاکنون آیین نامه‌ی اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش بر عهده‌ی دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
روند اجرای رای
پس از صدور حکم و ابلاغ آن، فروشنده مجبور به حضور در دفترخانه و ثبت و امضای سند می باشد. در صورت استنکاف وی دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا می نماید.
ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان اقدام به فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم خواهند شد. همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و حق ندارند خود، اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در این صورت دفعه اول تا یک سال و برای دفعه دوم تا دو سال به تعلیق پروانه کسب و برای دفعه سوم به ابطال پروانه کسب محکوم خواهند شد.
