قرارداد مشارکت در ساخت یکی از ریج ترین قراردادها در زمینه امور ملکی می باشد. بنابریان شناخت حقوق و تکالیف هر یک از طرفین قرار داد امری واجب است. زیرا باعث می شود طرفین قرارداد ضمن شناخت وظایف خود و سعی در انجام آن، از وظایف طرف مقابل آگاه بوده و در هنگام بروز اختلاف به خوبی بتوانند در دادگاه به آن استناد کنند.
عقد مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت عقدی می باشد که با نیت سرمایه‌گذاری و با هدف احداث بنای جدید بین طرفین یعنی مالک وسازنده منعقد می‌گردد و و هریک متعهد به تامین بخشی از حصه خود می باشند که معمولا مالک زمین و سازنده سرمایه را تامین می کند.و از نظر حقوقی عقد مشارکت در ساخت از عقود نامعین، لازم، عهدی و تملیکی ، رضایی، معوض و مستمر می باشد.
در ادامه وکیل ملکی سایت و کیل می خوام به بیان تعهدات طرفین قرارداد می پردازد.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
به ترتیب مهم ترین تعهداتی معمول برای سازنده از مان ساخت در قرارداد مشارکت عبارتند از :
1- تجمیع اسناد مالکیت
2- تخریب ملک کلنگی
3- اخذ مجوز نوسازی یا تجدید بنا یا پروانه ساخت
4- تامین مصالح مورد نیاز
5- دریافت استاندارهای لازم
6- پیگیری گواهی پایان کار تا پرداخت خلافی
7- پیگیری صدور صورتمجلس تفکیکی و دریافت اسناد تک برگ مالکیت
8- برطرف کردن ایرادات احتمالی در دوره گارانتی و تضمین
تجمیع اسناد مالکیت
در صورتی که مالکان دو ملک مجاور که دارای قواره ها و عرصه متفاوت و متعدد باشند ، بخواهند با یک سازنده واحد مشارکت نموده و مجموعه آپارتمانی را بسازند، لازم است قبل از هر اقدام آن دو قواره در اداره ثبت با هم تجمیع نمایند، البته ضرورتی به انجام اینکار قبل از شروع عملیات تخریب نیست و از این حیث مانع محسوب نمی گردد. به طور معمول پیمانکار درخواست خود را قبل از شروع هر عملیاتی به اداره ثبت محل تقدیم می نماید.انجام کلیه عملیات راجع به تجمیع اسناد و پرداخت هزینه های آن اصولا بر عهده سازنده است که با وکالتنامه ای که از قبل مالکین به وی داده اند، مراحل آن را طی خواهد نمود.
تخریب ملک کلنگی
اولین اقدام فیزیکی و اجرایی، تخریب بنای قدیمی که بر روی عرصه مورد توافق ساخته شده است بر عهده سازنده می باشد.طبیعتاً مسئولیت های ناشی از تخریب از جمله امکان آسیب به املاک مجاور و هزینه های تخریب با سازنده بوده.
اخذ مجوز نوسازی یا تجدید بنا یا پروانه ساخت
هزینه های راجع به اخذ این مجوز و پیگیری مراحل اداری صدور آن در شهرداری با سازنده می باشد.
تامین مصالح مورد نیاز
سازنده یا سرمایه گذار مسئول تامین کلیه ی مصالح لازم از ابتدای کار تا پایان می باشد.مگر توافقی غیر آن گردد.
دریافت استاندارهای لازم
علاوه بر تایید استحکام بنا هم در طول ساخت و هم پس از پایان آن ، لازم است سازنده از نهادهای نظارتی ذیصلاح استانداردهای لازم در خصوص ایمنی را اخذ کند.
پیگیری گواهی پایان کار تا پرداخت خلافی
سازنده اصولا موظف است که محدوده قرارداد مشارکت در ساخت را رعایت، وعملیات ساخت را در چارچوب آن و نقشه های تایید شده اجرا نماید، با این وجود گاهی سازندگان در توافق با مالکین مصلحت می بینند که بعضی اقدامات را که خلاف محسوب گردد مرتکب شده و در نهایت خلافی آن را بدهند.نتیجه درخواست صدور گواهی پایان کار بازدید شهرداری ، تشخیص خلاف ها و تقویم آن به پول است.که کلیه این مراحل و پرداخت وجوه و مبالغ خلافی اصولا بر عهده سازنده است.
پیگیری صدور صورتمجلس تفکیکی و دریافت اسناد تک برگ مالکیت
تعهدات سازندگان ساختمان دریافت سند تک برگ و اختصاصی برای هر واحد یکی از مهم ترین اقدامات می باشد.مراحل صدور سند با درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی آغاز شده و با صدور سند به نام مالک آپارتمان تمام می شود.منظور از مالک، شخصی است که در نتیجه قرارداد مشارکت در ساخت و تقسیم نامه، مالک محسوب می شود.
برطرف کردن ایرادات احتمالی در دوره گارانتی و تضمین
اصولا سازندگان در یک دوره سه ماهه تا سه ساله مسئولیت رفع ایرادات و نواقص احتمالی ساختمان را به عهده خواهند گرفت.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
مطابق با ماده 10 قانون مدنی می توان انواع مختلفی از تعهدات را مالک در خواست نمود.االبته باید ذکر نمود که این تعهدات باید م مشروع و واجد منفعت عقلایی هم باشد ا به طور معمول و عرفی تعهدات زیر را اصولا مالک بر عهده می گیرد:
1- مرتفع نمودن مشکلات حقوقی و معارضین احتمالی ملک
2- پرداخت بدهی ها و عوارض ملک
3- تحویل به موقع ملک به سازنده
4- انتقال قدر السهم مطابق توافق و قرارداد
مرتفع نمودن مشکلات حقوقی و معارضین احتمالی ملک
مانند تخلیه ملک از ید مستاجر و پرداخت حقوق احتمالی
پرداخت بدهی ها و عوارض ملک
که می تواند شامل بدهی های مالیاتی و بدهی های ناشی از استفاده از انشعابات و عوارض شهرداری باشد.
تحویل به موقع ملک به سازنده
اصولا وقتی زمین به سازنده تحویل گردد، او توانایی ساخت خواهد داشت.همچنین تحویل به موفع در انجام به موقع تعهدات از سوی سازنده تاثیر خواهند داشت.
انتقال قدر السهم مطابق توافق و قرارداد
عرفا سازندگان در طول دوره ساخت با توجه به هزینه های انجام شده و پیشرفت مراحل پروژه این انتظار را دارند قدر السهمی از زمین موضوع مشارکت به ایشان منتقل شود.
در پایان وکیل ملکی سایت وکیل می خوام بیان می دارد که چناچه در مورد نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت یا هر گونه سوال حقوقی در خصوص اختلافات پیش آمده در قرارداد مشارکت ساخت دارید، می توانید سوالات خود را از متخصصان حقوقی و وکلای سایت ما بپرسید.
