پیش فروش ساختمان یکی از مسائل مهم در امر خرید و فروش مسکن می باشد. از آنجا که خرید مسکن برای اکثر افراد جامعه به علت تورم و گرانی سخت شده است. بنابراین بسیاری از جمله جوانان اقدام پیش فروش ساختمان می نمایند، لذا آشنایی با قوانین مربوط به پیش فروش ساختمان برای بسیاری ضروری می باشد. همانطور که می دانیم قرار داد مشارکت در ساختیک عقد مستمر که اجرای آن ماه ها و حتی سال ها به طول می انجامد، می باشد. پس مسلم است که عوامل متعددی از قبیل فوت طرفین، توقسف ملک و مسائلی از این دست، اجرای قرارداد را با دشواری رو به رو نماید. به همین دلیل معمولا مالک ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، حق انتقال به غیر را از سازنده سلب می نماید. نکته قابل توجه اینکه شرط سلب حق عدم امکان واگذاری توسط سازنده، یک شرط فعل منفی می باشد و با تحقق این تخلف و اعلام مراتب اعمال حق فسخ، قرارداد مشارکت منحل می شود.
آثار پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک بر اساس قانون
در لبتدا باید این نکته ذکر گردد که پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک در صورتی که این عمل توسط مالک از سازنده منع نشده باشد، مشکلی ندارد. بنابراین معمولا در قرارداد پیش فروش یا مشارکت در ساخت مالک تبصره ای برای ایجاد ممنوعیت پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک را قید کند. بر اساس این تبصره سازنده نمی تواند برای مدت زمان مشخص اقدام به انتقال مالکیت خود نماید.حال اگر در قرارداد ساخت چنین شرطی درج شده باشد چه امکانی برای مالک وجود خواهد داشت:
- اعمال حق فسخ توسط مالک
- دعوای مطالبه وجه التزام
- ابطال قرارداد واگذاری به شخص ثالث با اعمال حق فسخ توسط مالک
- طرح دعوای بطلان معامله توسط خریدار و حسب شرایط قرارداد
- اخذ ثمن معامله آپارتمان به جهت مستحق للغیر بودن مبیع یا مطالبه وجه التزام قراردادی مقرر در قرارداد از سازنده به نرخ روز
- اگر ملک یا مغازه به خریدار تحویل شده باشد طرح دعوای خلع ید جهت تخلیه آپارتمان یا ملک تجاری
نکته قابل توجه این است که بر اساس قانون پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک تنها جنبه حقوقی داشته و نمی توان از مسیر کیفری اقدام کرد. بنابراین فرض فروش مال غیر در خصوص پیش فروش ملک توسط سازنده بدون اجازه مالک وجود نخواهد داشت.
وضعیت حقوقی واحد پیش‌فروش شده در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به چه صورت می باشد؟
چنانچه سازنده علیرغم وجود سلب حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت و یا عدم رعایت شروط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به انتقال واحدها نماید، مالک بعد از فهمیدن این موضوع و تحقق چنین معامله‌ای به استناد به خیار تخلف از شرط فعل می تواند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نموده و از طرفی قرارداد پیش فروش واحدها نیز منحل و بلااثر خواهد شد. ودر این شرایط منافع و شرایط پیش خریدار در نظر گرفته نخواهد شد زیرا او با وجود چنین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به انعقاد قرارداد و انجام معامله با سازنده نموده است.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک به چه صورت است؟
مالک می تواند با یکی از اقدامات زیر مانع از نقل و اتقال ساختمان بدون اجازه خود او گردد:
- سلب حق واگذاری به غیر توسط سازنده تا مراحل مشخصی از پروژه
- درج شرط امکان فسخ قرارداد توسط مالک
- عدم اسقاط حق فسخ قرارداد توسط مالک در اثنای پروژه به صورت صریح یا ضمنی
- نقض تعهد عدم امکان واگذاری توسط سازنده
- اعلام مراتب فسخ قرارداد توسط مالک به سازنده با ارسال اظهارنامه رسمی یا با طرح دعوا
آیا امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت بنام خریدار در فرض سلب حق واگذاری به غیر سازنده وجود دارد؟
در صورت سلب حق واگذاری توسط سازنده، خریدار اقدام به طرح دعوای الزام به تنطیم سند رسمی علیه مالک و سازنده نماید، به جهت فقدان حق واگذاری سازنده و عدم وجود رابطه قراردادی فی مابین مالک و خریدار و عدم الزام قانونی مالک ، دعوای مطروحه رد و منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد شد.مگر اینکه، خریدار با ارائه دلایلی اطلاع مالک از واگذاری و عدم اعمال حق فسخ یا گذشت مدت مدیدی را که دلالت بر سلب ضمنی حق فسخ دارد را اثبات نماید.
پیش خریدار جهت طرح دعوای الزام به تنطیم سند چه اشخاصی را باید طرف دعوا قرار دهد؟
دعوای الزام تنظیم سند رسمی،باید علیه انتقال دهنده یعنی سازنده و کسی که سند رسمی به نام او می‌باشد یعنی مالک بصورت همزمان اقامه گردد.در حالتی که مالک حق انتقال به غیر را از سازنده سلب کرده باشد، مالک نمی‌تواند با استناد به شرط سلب حق پیش فروش که در قرارداد مشارکت در ساخت آمده است مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی گردد. برای این کار ابتدا باید بطلان قرارداد پیش فروش واحدها با استناد به مفاد قرارداد مشارکت در ساخت را نزد مرجع صالح اثبات کرده و در صورتی که تا آن زمان طرح دعوا نکرده باشد می‌تواند دادخواست تقابل به خواسته تأیید بطلان قرارداد پیش فروش را به دادگاه ارائه دهد.
در پایان وکیل ملکی سایت وکیل می خوام، بیان می دارد که با توجه به مشکلاتی که در تنظیم قرارداد ساخت و پیش فروش ساختمان یا طرح دعاوی پیرامون آن، که عمدتا از عدم آگاهی طرفین از مسائل حقوقی سرچمشه می گیرد، به وجود می اید به کار گیری نظرات وکلای خبره در این خصوص لازم و ضروری می باشد. سایت حقوقی وکیل می خوام در این خصوص با دارا بودن وکلای خبره و با تجربه کمک شایانی به شما می نماید.
