یکی از مسائل مهم و چالش برانگیز در قراردادهای مشارکت در ساخت، پیش فروش آپارتمان از جانب سازنده می باشد. در بعضی موارد سازنده ها بعد از اقدام به بستن قرارداد مشارکت در ساخت برای تامین منابع مالی خود اقدام به پیش فروش واحدهای ساخته نشده بدون اطلاع مالک می نمایند. این مسئله باعث می گردد در بسیاری موارد مالکین اقدام به ابطال یا فسخ معامله نمایند. که عدم آشنایی خریداران و حتی سازندگان و مالکین، به مسائل حقوقی باعث می شود به وجود آمدن مشکلات فراون و در بسیاری موارد از دست رفتن سرمایه افراد می گردد. در ادامه وکیل ملکی سایت وکیل می خوام به موارد و نکات لازم در این خصوص می پردازد.
مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت یعنی همکاری دو طرفه سازنده یا سازندگان با مالک یا مالکان زمین جهت ساخت واحد های مسکونی. یعنی در این قرارداد هر کدام از طرفین به نسبت آورده های خود که یکی سرمایه و دیگری عرصه ویا زمین در قرارداد سهمیم می شوند. قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از مهم ترین قراردادهای مالی در زمینه املاک می باشد.
پیش فروش
پیش فروش یا همان پیش خرید در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن می باشد. درست است که این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات صورت می پذیرد اما به طور خاص اینگونه معاملات بیشتر در زمینه املاک می باشد. یعنی به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری می گردند، پیش خرید می‌گویند.
نکات لازم جهت پیش فروش آپارتمان در قرارداد مشارکت در ساخت
جهت خرید پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان طرفین قرارداد باید به نکات زیر توجه کنند:
- قبل از تکمیل و افراز سهم الشرکه، پیش فروش باید با توافق طرف مقابل (مالک) امکانپذیر باشد.
- در حین مرحله ساخت حق پیش فروش، واگذاری انتقال واحدها توسط سازنده بدون موافقت مالک تحت هر یک از عنواین صلح، وکالت، بیع، مشارکت، نمایندگی و غیره سلب گردد.
- اگر در قرارداد ساخت حق پیش فروش آپارتمان به طرفین اعطا شده این حق محدود گردد.
- تا زمانی که پروژه تکمیل و آماده تحویل نشده است نباید مالک اجازه پیش فروش همه واحدهای سهم سازنده بدهد. زیرا در صورت تخلف سازنده از تکمیل واحدها، چون مالکین اصولا نمی توانند برای جبران ضرر و زیان وارد شده به خود، واحدهای متعلق به سازنده را از طریق تأمین خواسته توقیف کند.
- در برخی موارد که سازنده اجازه پیش فروش واحد را دارد ممکن است آن را به چند نفر به طور همزمان بفروشد.
- مالک می تواند با درج شرطی در قرارداد به اینصورت که عدم رعایت مفاد قرارداد و پیش فروش واحد توسط سازنده، موجب باطل بودن مبایعه نامه یا قرارداد پیش فروش خواهد شد و عواقب آن بر عهده سازنده است و مالک هیچگونه مسئولیتی در مقابل اشخاص ثالث ندارد.
- در صورت عدم ذکر اجازه یا عدم اجازه پیش فروش واحدها در قرارداد، مطابق قواعد عام قانون مدنی از جمله مواد 10 و 30 آن قانون، طرفین حق پیش فروش سهم خود را دارند.
- بهتر است مالک در هنگام پیش فروش سهم الشرکه خود، برای تنظیم سند شرط کند که تنظیم سند منوط به تحویل واحدها و صدور سند آنها است.
توصیه به خریداران جهت پیش خرید آپارتمان در قرارداد مشارکت در ساخت
اگر شما به عنوان خریدار قصد پیش خرید آپارتمان را دارید لازم است نکات زیر را رعایت کنید:
- قبل خرید از شخصیت فروشنده و اعتبار وی اطمینان حاصل کنید
- از سازنده بخواهید تا قراردادی که با صاحب زمین بسته را جهت مطالعه دقیق در اختیار شما قرار دهد.
- بند مربوط به پیش فروش در مشارکت در ساخت را با دقت مطالعه نماید.
- ببنید که سازنده مجوزهای لازم را جهت ساخت اخذ نموده است.
- مورد مهم اینکه که در قرارداد مشارکت در ساخت، معمولا مالک قدرالسهم سازنده را به مرور و طی چندین مرحله با توجه به پیشرفت پروژه به او منتقل می کند. پس دقت کنید که در هنگام خرید علاوه بر دقت به این مطلب از خود مالک نیز بخواهید پای قرارداد شما را به عنوان شاهد امضا کند یا اینکه از خود او پیشخرید کنید.
در پایان توصیه می شود که با بهره گیری از مشاوره گروه حقوقی سایت وکیل می خوام از توصیه ها و مشاوره های فنی وکلای مجرب ما استفاده نمایید.
