فروش ملک مشاع
مال مشاع در حقوق به اموالی اطلاق می‌شود که افراد مختلف در آن اشتراک دارند.هنگامی که شرکا با هم برای پایان دادن به شراکت توافق نداشته نکنند به ناچار شرکا که چنین تصمیمی دارند باید به دادگاه مراجعه نموده و موضوع درخواست فروش یا تقاضای دستور فروش ملک را اخذ نمایند.
قوانین مربوط به فروش ملک مشاع
به طور قطع قوانین متعددی جهت فروش مال مشاع وجود دارد که خود احتیاج به رعایت قوانین و مقررات مربوط به مالکیت مشترک ملک و فروش آن است. قوانین و مقررات مربوط به فروش ملک مشترک عبارتند از:
- قانون معاملات ملکی: در این قانون، مواردی مانند شرایط قانونی برای انجام معامله، مدارک لازم برای فروش، روند تحویل ملک، و شرایط توافق‌نامه فروش تعریف شده است.که فرایند فروش را در کل تعیین می کند.
- قانون مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر فروش): هنگامی که ملک مشاع برای اولین بار فروخته می شود، مالیات بر فروش باید پرداخت گردد. این مالیات بر ارزش افزوده، بر اساس قیمت فروش ملک و با توجه به شرایط قانون مشخص خواهد شد.
- قانون مالکیت مشترک: که نحوه تقسیم مالکیت بین دو یا چند نفر را معین می کند. این قانون در مورد حقوق و تعهدات مالکان، نحوه تصمیم‌گیری، تقسیم سود و هزینه‌ها و سایر مسائل مرتبط با مالکیت مشترک ملک، قوانین را تعیین می‌کند.
- قانون محافظت از حقوق مصرف کننده: که حمایت از حقوق مصرف کننده و اطلاع رسانی صحیح در مورد شرایط فروش ملک و حقوق مالکان را بیان می کند.
- قوانین مربوط به مشاوران املاک: که قوانین مشخص در مورد استفاده از خدمات مشاوران املاک برای فروش و خرید ملک را بیان می کند.
موارد لازم جهت فروش ملک مشاع
برای فروش ملک مشاع دو موضوع باید بررسی شود:
اول ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود: طبق ماده ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت (هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد).
دوم ملک مشاع بعد از ثبت منقل شود: مطابق ماده ۱۱ آیین نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود همچنین مطابق ماده ۵۸۳قانون مدنی :هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید و مطابق ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می شود .
وکالت در فروش ملک مشاع
در برخی موارد شرکای ملک مشاع تمایل دارند ملک خود را به صورت وکالتی به فروش برسانند.البته لازم است که کلیه اقدامات توسط یک وکیل آشنا به مسائل حقوقی انجام گیرد.هنگام فروش توسط وکیل چون همه شرکا با هر تعداد سهم در ملک شریک بوده و مالک محسوب می شود لازم است همه شرکا وکالت به وکیل بدهند و فرقی بین تعداد سهم آنها در ملک مشاع وجود ندارد .لازم است همگی جهت فروش وکالت بدهند در صورتی که یکی وکالت ندهد و وکیل اقدام کند معامله فضولی و غیر نافذ است .
