تفکیک زمین چیست؟
به طور خلاصه تفکیک زمین یعنی تقسیم زمین به قسمت های کوچکتر ولی در افراز سهم شرکا به طور جدا محاسبه و مشخص می شود. در واقع تفکیک زمین جدا سازی زمین به قطعات کوچک تر و به نوعی صدور سند مالکیت برای هر قطعه به صورت مجزا می باشد.
در صورتی که فرد یا افراد قصد داشته باشند زمین خود را به قطعات کوچک تر جداسازی نموده و برای هر قطعه، سند مالکیت مستقل دریافت نمایند، می توانند از طریق تفکیک زمین اقدام کنند. که هم از سوی صاحبان ملک و نسبت به کلیه اراضی از جمله زمین های شهری، روستایی و... انجام پذیر میباشد. تفکیک زمین در روستا و در شهر هرکدام دارای پیچیدگی های خاص خود است که در صورتی که متقاضی از فرآیند کار و جزئیات آن اطلاعی نداشته باشد،موفق به تفکیک زمین خود و در نتیجه صدور سند مالکیت مستقل برای هر قطعه نخواهد شد. بدین منظور توصیه ما استفاده از تجارب مشاورین و متخصصین حقوقی در این زمینه می باشد. تا از قوانین، شرایط، مراحل، مدارک و هزینه تفکیک زمین آشنایی لازم را کسب نمایید.
تفکیک اراضی شهری چیست؟
تفکیک اراضی شهری اصولا به معنای نهایت بهره وری از زمین و فضا همراه با دسترسی راحت به قطعات شهری جهت داشتن محیط شهری مناسب طبق دستورالعمل ها و قوانین خاصی می باشد.که تفکیک اراضی شهری طی مراحل پیچیده و با محاسبات خاص خود اقدام به تقسیم و قطعه بندی زمین می نمایند که بر طبق همین تقسیم بندی زمین مستعد برای کاربری مسکونی، خیابان، فضاهای عمومی(پارک و…) خواهد شد.
شرایط تفکیک زمین در شهر
در ابتدا جهت آشنایی با شرایط تفکیک زمین به بررسی ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مصوب 28/01/1390 مجلس شورای اسلامی می پردازیم.
مطابق این ماده قانونی حفظ کاربری اراضی باغی و زراعی و قانون منع فروش و واگذاری اراضی بدون کاربری مسکونی در نظر گرفته شده و طبق این ماده قانونی تمامی مراجع قانونی ملزم به رعایت مفاد آن در شرایط تفکیک و افراز هستند.
روش تفکیک و افراز اراضی شهری به دو صورت است:
در صورت اول در اداره ثبت اسناد محدوده ملک می توان درخواست تفکیک و افراز صورت گیرد و صورت دوم در صورت وجود شرایط دیگر همچون عدم توافق مالکین و… درخواست افراز در دادگاه انجام می گیرد.
بنابر قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری، فرد باید نقشه ای از نحوه تفکیک زمین تهیه کرده و جهت تصویب، به شهرداری ارائه نماید. شهرداری پس از دریافت نقشه، رسیدی را در قبال آن به متقاضی تحویل می دهد. در این زمان، شهرداری موظف است تا حداکثر ظرف مدت سه ماه، نقشه تفکیک زمین را پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری، تایید و به صورت کتبی به مالک ابلاغ کند. سپس ،پس از تایید نقشه تفکیکی، شهرداری صورت جلسه ای را به سازمان ثبت اسناد و املاک ارسال نموده تا کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی به همراه نماینده این اداره، جهت بازدید زمین به محل اعزام شوند. در صورت عدم تفاوت بین نقشه تفکیک و زمین موجود، صورت جلسه تفکیک زمین به تایید کارشناس اداره ثبت رسیده و سپس سند آن، برای مالک صادر می گردد. بررسی زمین های روستایی نیز توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی صورت می گیرد.
چنانچه شهرداری در مدت تعیین شده، در خصوص تفکیک یا افراز به تعیین تلکلیفی نکند، مالک حق دارد تقاضای تفکیک خود را به دادگاه ارائه دهند و در این حالت دادگاه با اخذ نظر از کمیسیون ماده 5 به موضوع رسیدگی کرده و اقدام به صدور رای می نماید.
هزینه تفکیک زمین
هزینه تفکیک زمین در اراضی شهری به طور کلی برای کاربری مسکونی حداقل مساحت قطعه باید 500 متر مربع و در مابقی کاربری ها باید حداقل 1000 متر مربع باشد. میزان تفکیک قدرالسهم شهرداری نیز از کل زمین 43.75 درصد می باشد.
همچنین در اراضی شهری با مساحت بیش از 500 متر مربع با سند شش دانگ ،شهرداری تا سقف 25 درصد را جهت تامین اراضی مورد نیاز برای احداث خیابان و معابر عمومی شهر از ملک به همراه 25 درصد از مابقی مساحت ملک باقی مانده (جمعا 43.75 درصد از کل ملک) را دریافت می کند. البته شهرداری می تواند با موافقت مالک، میزان قدرالسهم خود را طبق نرخ روز زمین مطابق با نظر کارشناس رسمی دادگستری از مالک اخذ نماید. همچنین در مواردی که امکان تامین سطوح مورد نیاز معابر و خیابان امکان پذیر نیست شهرداری مجاز به دریافت معادل قیمت کارشناسی شده از مالک است.
مدارک لازم جهت تفکیک زمین
- در صورت مشاع بودن سند دو برگ در غیر این صورت سه برگ کپی.
- تهیه یک بری نقشه ۱:۲۰۰۰ توسط مالک به همراه سه برگ کپی از آن، که محل ملک روی نقشه به صورت دقیق مشخص شده باشد.
- تسویه حساب نوسازی.
- در صورت بایر بودن زمین، تسویه حساب کامل عوارض زمین بایر.
- مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه های اجرایی آن.
- در شرایطی که مساحت ملک بیش از 3000 متر مربع باشد یا زمین دارای قناسی یا ابعاد آن مقدور نباشد و در سند مالکیت قید نشده باشد باید نقشه ملک به تایید کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی رسیده باشد تاییدیه کارشناس الزامی می باشد.
- در صورتی که ملک به صورت ساختمان باشد ارائه جواز ساخت و پایان کار آن توسط مالک.
- در صورتی ملک ابعاد اربعه نداشته باشد ارائه نقشه ثبتی توسط مالک.
- اگر قبلا پلاک جواز ساخت صادر شده باشد ابطال جواز ساخت ابطال.
- در صورتی که ملک از قبل تفکیک شده باشد، ارائه نقشه تفکیکی ثبتی به همراه صورت مجلس مربوط به ملک توسط مالک.
- تمامی مدارک اصلی به همراه کپی آنها برای تطابق به همراه امضای مالک یا مالکین یا نماینده قانونی آنها با ارائه کارت شناسایی معتبر برای تکمیل پرونده.
- طرح پیشنهادی تفکیکی به مقیاس ۱:۵۰۰
تفکیک اراضی روستایی چیست؟
تفکیک اراضی در روستا نیز یعنی جدا سازی اراضی روستایی که می تواند با هدف ایجاد کاربری های مختلف و تفکیک زمین یا ملک واقع در بافت مسکونی یا هادی روستا به دو یا چند قطعه جدا و با رعايت مقررات جاري در روستاها چه این اراضی یا املاک داراي سند عادي يا سند رسمي باشند. در واقع هدف مهم از تفكیك اراضی روستایی، بالا بردن رفاه اجتماعی، تامین ایمنی و بالا بردن بهره وری اراضی در جهت عمران و آبادانی روستاها برای تامین کمبود فضاهای مختلف همچون اداری، مسکونی و خدماتی است تا دسترسی به قطعات روستایی راحت و در دسترس باشد.در ابتدا بد نیست که با طرح هادی روستا آشنا شویم.
طرح هادی روستا
جهت سر و سامان دادن به املاک و میزان جمعیت و امکانات روستا ها دولت طرح هادی روستا را تصویب نموده است. که طبق آن جمعیت روستا سرشماری شده و روستا های فاقد امکانات در برنامه تامیین آب و برق و گاز قرار می گیرند. و علاوه بر این املاک روستا هم در سیستم کاداستر کشور ثبت می شود. زمین ها و املاک روستایی جهت جلوگیری از بروز اختلافات به نام مالکین سند مالکیت صادر می شود.
وظیفه تفکیک اراضی روستایی بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار گرفته و این اداره بر اساس ماده 4 اساس نامه و تبصره های مربوطه برای آسان نمودن و تشوبق افراد به ساخت و ساز در روستا و جلوگیری از خالی شدن روستاها از سکنه اقدام به تفکیک و تملک افراد نماید.
تفکیک اراضی در روستا به چه صورت است
به طور کلی در روستا تفکیک شامل کاربری مسکونی 15 درصد، باغ 35 درصد، کشاورزی 40 درصد، و برای تبدیل مسکونی به تجاری 30 درصد از کل ملک کسر می شود.
شرايط تفكيك اراضی روستایی
- تفکیک اراضی متناسب با نوع کاربری.
- رعایت حداقل مساحت تفکیک قطعات مطابق مقررات و ضوابط طرح هادی روستایی
- در صورت نبود طرح هادی روستایی، تفکیک اراضی روستایی باید زیر نظر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و طبق دستورالعمل این سازمان تهیه و ابلاغ گردد.
- داشتن حداقل متراژ تفکیک زمین کشاورزی و باغی
- قطعه بندی و طراحی قطعات مطابق با ضوابط و مقررات و هم سو با معیارهای طرح هادی روستایی .
مدارك مورد نياز تفكيك اراضی روستایی
- درخواست كتبي مالک
- داشتن سند مالکیت عادی یا رسمی
- ارائه کروکی تفکیک ملک
- مشخص نمودن موقعیت ملک در نقشه وضع کنونی روستا
تفکیک اراضی کشاورزی چیست؟
در ابتدا باید تعریفی از اراضی کشاورزی ارائه داد اراضی کشاورزی شامل تمام اراضی اعم از اراضی زیر کشت دیم، آبی، آیش، باغ، نهالستان می باشد که اختصاص به تولید محصولات کشاورزی دارد می باشد.
اصولا تفکیک و افراز اراضی کشاورزی از قوانین بسیار سختی برخوردار است و فقط با شرایط خاص و با توجه به وضعیت موجود زمین و بررسی های تخصصی که توسط سازمان جهاد کشاورزی و اداره امور اراضی صورت می پذیرد و در شرایطی تفکیک و افراز اراضی کشاورزی امکان پذیر است که بر اساس ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی باید مشمول حد نصاب های فنی و اقتصادی مندرج در این قانون باشد و اگر از حد نصاب های یاد شده کمتر باشد تفکیک و افراز ممنوع خواهد بود.
حداقل متراژ تفکیک زمین کشاورزی و باغی
یکی از قوانینی که کمک بسیار مهی به حفظ محیط زیست می کند، قوانین تفکیک اراضی کشاورزی می باشد و با توجه به این مورد که کشاورزی از مسائل مهم بقای هر جامعه به شمار میرود به همین دلیل در برنامه های کلان کشوری همواره مورد توجه قرار می گیرد.
بر اساس قانون همین قانون تفکیک اراضی کشاورزی به منظور حفاظت از کاربری اراضی کشاورزی و جلوگیری از تغییر کاربری این اراضی با کسانی که این قوانین را رعایت نکنند به شدت برخورد خواهد کرد.
برای درخواست تفکیک اراضی کشاورزی باید مالک یا مالکین با ارائه مدارک هویتی به همراه سند مالکیت به اداره جهاد کشاورزی منطقه ای که اراضی در آن قرار دارد، مراجعه نمایند و درخواست تفکیک اراضی خود را به همراه دیگر مدارک مورد نیاز همچون نقشه یو تی ام با مقیاس ۱:۲۰۰۰ تحویل دهند.
سازمان جهاد کشاورزی درخواست را مورد بررسی قرار می دهد و در صورتی که اراضی در شمار اراضی ملی و منابع طبیعی قرار نداشته باشند، به شرطی که هیچ یک از قطعات از حد نصاب های فنی و اقتصادی که در زیر به آن ها اشاره شده کمتر نباشند امکان تفکیک اراضی وجود خواهد داشت:
- اراضی زراعی زیر کشت آبی با مساحی حداقل ۱۰ هکتار
- اراضی زراعی زیر کشت دیم با مساحی حداقل ۳۰ هکتار
- باغات دیم با مساحی حداقل ۱۵ هکتار
- باغات آبی با مساحی حداقل ۵ هکتار
مواردی که در بالا به آن ها اشاره شد طبق قانون تفکیک اراضی کشاورزی ممنوع است و هیچ گونه اجازه ای برای خرد شدن این زمین ها از طرف سازمان جهاد کشاورزی صادر نخواهد شد و در صورت هرگونه تخلف از سمت مالکان این زمین های کشاورزی با مجازات های سنگینی مواجه خواهند شد.
در بعضی از مواقع که نیاز به تغییر کاربری بسیار ضروری است، می بایستی این مورد توسط مراجع ذی صلاح بررسی شود و در صورت موافقت آن ها، مجوزهای قانونی برای متقاضیان تفکیک صادر خواهد شد که این سازمان هایی که باید این موارد را تایید کنند که شامل: سازمان محیط زیست،سازمان های مسکن و شهرسازی، سازمان جهاد کشاورزی و جهاد سازندگی و منابع طبیعی می باشد.
در اینجا سه حالت متداول که مشمول اجازه تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی می شوند را مورد بررسی قرار خواهیم داد:
- برای ساخت و ساز و استفاده شخصی مالک یا مالکین از اراضی زراعی برای سکونت، به مساحی حدود ۵۰۰ متر مربع امکان تغییر کاربری آن هم برای یک بار فقط مجاز خواهد بود.
- در صورتی که مجوز زمین باغی یا زراعی به مسکونی به طور کامل تغییر نماید باید مبلغی به میزان ۸۰ درصد از قیمت روز باغات یا اراضی زراعی به حساب خزانه داری کشور پس از تغییر کاربری واریز گردد.
- در صورت داشتن اراضی کشاورزی برای تغییر کاربری به محل پرورش ماهی، احداث گلخانه، مرغ داری، دامداری با مراجعه به جهاد کشاورزی می توان برای دریافت مجوزهای مربوطه اقدامات لازم را انجام داد.
مدارک مورد نیاز برای تفکیک اراضی کشاورزی
- مدارک شناسایی مالک یا مالکین به همراه فتوکپی از آنها
- ارائه سند مالکیت
- مشخص شدن سطوح حریم جاده، مرتع و… در نقشه UTM توسط اداره منابع طبیعی
- نقشه UTM با مقیاس ۱:۲۰۰۰ به همراه تاییدیه سازمان جهاد کشاورزی
- مشخص نمودن مالکین مجاور زمین مربوطه در نقشه UTM
- رعایت حد نصاب های فنی، اقتصادی با توجه به کاربری اراضی
- تسویه حساب کامل عوارض دارایی
تفکیک زمین سند دار و قولنامه ای
ممکن است در ذهن این سوال بخ وجود آید که بین تفکیک زمین سند دار و قولنامه یی تفاوتی وجود دارد.در ادامه به این موضوع اشاره خواهیم کرد.
مطابق ماده اصلاحی 101 قانون شهرداری تنها مالک زمین می تواند برای تفکیک درخواست ارائه دهد. بنابراین افرادی که به طور رسمی مالک زمین محسوب نمی شوند، حق ارائه درخواست به منظور تفکیک ملک را نخواهند داشت. از طرف دیگر، قولنامه سند عادی محسوب شده و برخلاف، تصور عموم سند رسمی محسوب نمی شود.
بر طبق ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله نظیر زمین، باید در نزد دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد، در غیر این صورت، سند در نزد ادارات و محاکم به رسمیت شناخته نخواهد شد. بنابراین افرادی که سند قولنامه ای در رابطه به ملک خود را دارند، یا باید ابتدا سند عادی خود را به سند رسمی تبدیل کنند یا این که از طریق شخصی که ملک به صورت رسمی به نام اوست، برای تفکیک زمین اقدام کنند.
با توجه دشواری و تخصصی بودن تفکیک زمین و وجود قوانین مختلف نیاز به یک وکیل ضروری به نظر می رسد. بنابراین بهره گیری از گروه وکلای سایت وکیل میخوام می تواند شما را جهت انجام و سهولت کار یاری نماید.
