اجاره یکی از رایج ترین معاملات موجود در بحث املاک می باشد. به طوری که در قانون مدنی مواد 466 تا 517 در مورد اجاره صحبت شده است. که این خود نشان دهنده اهمیت قرارداد اجاره می باشد. تنظیم قرارداد اجاره اساسی ترین رکن قرارداد می باشد. لذا تنظیم صحیح اجاره باعث می شود که از بروز بسیاری مشکلات جلوگیری گردد. وکیل ملکی سایت حقوقی وکیل می خوام به بررسی نکات و پاسخ پرسش سوالات رایج در این زمینه، از قبیل نحوه تنظیم قرارداد استاندارد اجاره به چه صورت است؟ یا چه مفادی باید در اجاره نامه گنجانده شود؟ می پردازد.
اجاره نامه چیست؟
اجاره نامه به نوشته یا سند مکتوبی گفته می شود که بین طرفین قرارداد یا همان موجر(صاحب خانه) و مستاجر منعقد می گردد. و به طبع برای تنظیم اجاره نامه باید مقراراتی رعایت گردد. و ذکر اصولی مانند امضای طرفین و مشخصات آنان ضروری می باشد.
شرایط اساسی و ارکان اجاره در تنظیم قرارداد اجاره چیست؟
بنا به تعریف ماده 466 قانون مدنی که بیان می دارد:
"قرارداد اجاره مغازه، توافقی است میان اجاره دهنده (موجر) و اجاره گیرنده (مستأجر). در اینجا منافع مورد اجاره یعنی مغازه، برای مدتی معلوم به مستأجر منتقل شده و او ملزم به پرداخت اجاره بها خواهد بود"، می توان شرایط اساسی صحت عقد اجاره را با انطباق با سایر مواد قانونی استنباط نمود. ارکان و شرایط آن به شرح زیر است:
- وجود متعاملین
اولین شرط برای عقد قرارداد وجود طرفین معامله یعنی موجر و مستأجرمی باشد.
- قصد و رضایت
یعنی طرفین معامله با رضایت کامل قصد انجام معامله یا عقد قرارداد داشته باشند. البته باید اذعان نمود عدم وجود قصد باعث ابطال عقد و عدم رضایت باعث عدم نفوذ معامله می شود.
- اهلیت
طرفین عقد باید دارای اهلیت کامل جهت انعقاد اجاره باشند.
- اجاره بها
باید مبلغ اجاره در قرارداد و نحوه پرداخت آن مشخص گردد.
- مدت زمان اجاره
یعنی عقد قرارداد باید دارای مدت باشد.
- معین بودن موضوع معامله
یعنی مورد اجاره معین باشد.
- مردد نبودن موضوع مورد اجاره
یعنی مشخص باشد که دقیقا قصد اجاره چه چیزی را داریم.
نحوه تنظیم قرارداد اجاره استاندارد در املاک مسکونی و تجاری به چه صورت می باشد؟
در ابتدا باید بیان نمود که عقد اجاره از توافقات طرفین ایجاد می گردد، پس مهم ترین قسمت اجاره توافقات بین طرفین قرارداد می باشد. اما با این وجود باید یکسری اصول و مقراراتی را رعایت نمود این اصول باتوجه به قانون موجر و مستاجر سال 56 و 76 کمی متفاوت می باشد. ولی در کل مهم ترین موارد آن به شرح زیر می باشد:
- مشخصات طرفین
برابر ماده 1 در قرارداد اجاره، باید مشخصات طرفین به طور کامل ذکر گردد.
- مشخصات ملک مورد اجاره
برابر ماده 2 در قرارداد اجاره، باید موضع آجاره یا همان مشخصات کامل ملک مورد اجاره مشخص گردد.
- مدت اجاره
برابر ماده 3 در قرارداد اجاره، باید زمان اجاره یعنی مدت آغاز و پایان قرارداد ذکر گردد.
- اجاره بها
برابر با ماده 4 در قرارداد اجاره، باید میزان اجاره بها و نحوه پرداخت آن مشخص گردد.
- سرقفلی
برابر ماده 5 در قرارداد اجاره، در صورتی که ملک تجاری می باشد، باید در مورد چگونگی انتقال یا عدم انتقال آن در قرارداد کامل توضیح داد.
- تسلیم مورد اجاره
برابر ماده 6 در قرارداد اجاره، باید نحوه و زمان تسلیم ملک بیان گردد.
- شرایط استفاده از مورد اجاره
برابر ماده 7 در قرارداد اجاره، باید نوع استفاده از ملک منظور مسکونی یا تجاری و سایر موارد به طور دقیق ذکر گردد.
- شرایط قرارداد
برابر با ماده 8 در قرارداد اجاره، باید شروطی که طرفین برای خود در نظر گرفته اند و باهم توافق نموده اند در قرارداد اجاره بیان کنند. یکی از اصلی ترین شروط باید شرط فسخ در اجاره باشد.
- تخلیه مورد اجاره
برابر با ماده 9 در قرارداد اجاره، باید موعد و نحوه تخلیه مشخص گردد.
- تضمین قرارداد و موارد فورس ماژور
برابر با ماده 10 در قرارداد اجاره، باید تضمیناتی که طرفین باهم توافق نموده اند در قرارداد گنجانده شود.
- نحوه حل اختلافات
برابر با ماده 11 در قرارداد اجاره، برای حل و فصل اختلاف می توان مواردی را پیش بینی نمود. یکی از این موارد تعیین داور می باشد.
بیان این مطلب ضروری می باشد، که قراداد باید در چند نسخه تهیه شود به طوری که هر طرف معامله یک نسخه در اختیار داشته باشد.
در پایان ذکر این مطلب ضروری می باشد که دعاوی ملکی و به خصوص دعاوی مربوط به انعقاد و اثبات قرارداد در اجاره، حساسیت بالایی برخوردار می باشد. و برخی موارد آن مانند فسخ اجاره نیاز به تخصص بالایی می باشد، لذا با بهره مندی از مشاوره تخصصی وکلای ملکی در عقد قرارداد و دفاع از در دادگاه می توانید علاوه بر رسیدن به نتجه مطلوب خود در وقت و هزینه خود صرفه جویی نمایید. لذا گروه حقوقی سایت وکیل می خوام با دارا بودن بهترین وکلای ملکی می تواند در این امر به شما کمک زیادی در تحوه عقد قرارداد و دریافت خسارت ناشی از آن به شما ارائه نماید.
