تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
یکی از موارد مورد سوال در مورد قرارداد اجاره تخلیه ملک مورد اجاره توسط مستاجر می باشد. پس از تصویب قانون جدید موجر و مستاجر سال 1376 یک نهاد جدید توسط به عنوان دستور تخلیه توسط قانونگذار پیشبینی گردید. دربسیاری از موارد ممکن است بین دستور تخلیه یا بنا به برخی منابع تخلیه فوری ملک با حکم تخلیه اشتباهتی صورت گیرد بنابراین گروه حقوقی وکیل میخوام سعی بر این دارد که به تفاوتهای این دو نهاد در خصوص تخلیه ملک بپردازد.
در ابتدا یک تعریف ساده از دستور تخلیه و حکم تخلیه ارائه می دهیم
حکم تخلیه
همانطور که می دانیم طرفین عقد اجاره در قبال هم تعهداتی دارند که ملزم به رعایت آن هستند بنا به تعریف حکم تخلیه قانونی می باشد که اگر مستاجر به تعهدات خود عمل ننماید مالک بتواند با وسیله آن مستاجر را از تصرف ملک خارج نماید. در قرارداد اجاره بندهایی و تعهداتی وجود دارد که صرف انجام ندادن آن در برخی شرایط به موجر این اجازه را می دهد که با مراجعه به مراجع قضایی درخواست تخلیه ملک خود را بنماید.
دستور تخلیه
بنا به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، قانونگذار برای موجر یا مالک یک حقوق و امتیاز ویژه یی را برای موجر تحت عنوان دستور تخلیه در نظر گرفته که به او این امکان را می دهد که زمانی که مدت زمان اجاره مستاجر به پایان رسیده باشد و موجر متقاضی تخلیه ملک باشد.موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را بدهد.
فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه از نظر تعریف قانونی
- دستور تخلیه صرفا یک دستور است منظور اینکه به صرف درخواست مالک دستورصادر خواهد شد. ولی حکم تخلیه دارای تشریفات و اصول دادرسی است.
- مرجع صالح برای دستور تخلیه دادگاه تجدید نظر می باشد.اما ثبت حکم تخلیه از طریق دادگاه عمومی صورت می گیرد.
- مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1367 جلسه رسیدگی تعیین نمی شود وبه طرفین (مالک و مستاجر) ابلاغ نمی شود اما در مواردی که مشمول حکم تخلیه می شود وقت رسیدگی تعیین می گردد.
- همچنین دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری قطعی می باشد یعنی قابل تجدیدنظرخواهی نیست واعتراض به دستور پذیرفته نمی شود. بعد از صدور حکم تخلیه صادر می گردد و حکم صادر شده به طرفین (موجر و مستاجر) ابلاغ می شود از تاریخ ابلاغ به مدت بیست روز حق تجدیدنظرخواهی دارند و طرفین می توانند در این مدت نسبت به حکم صادره تجدیدنظرخواهی نمایند .
- مدت زمان پروسه دستور تخلیه بسیار کوتاهتر از حکم تخلیه می باشد و به همین دلیل است که به دستور تخلیه، تخلیه فوری می گوییم .اما مدت زمان حکم تخلیه بیشتر می باشد و حدود یک ماه زمان می برد.
آیا در حکم تخلیه و دستور تخلیه اصحاب دعوا باید شخصا مالک باشد؟
در صورتی که موجر به استناد ماده 474 قانون مدنی به مستاجر اختیار اجاره عین مستاجره را داده باشد. مستاجر می تواند منافع عین مستاجره را به دیگری تحت عنوان عقد اجاره، اجاره دهد. پس به طور کلی در خصوص تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در طرفین دعوا، وجود ندارد. و موجرهم می تواند مالک عین و هم مالک منفعت، باشد و اقدام قانونی لازم را انجام دهد.
در چه مواردی امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد؟
- شفاهی تنظیم شده باشد،
- واژه سرقفلی یا کسب و پیشه در آن قید شده باشد
- در قرارداد مدت اجاره قید نشده باشد.
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضا نشده باشد.
- دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا نکرده باشند.
- مدت اجاره پایان نیافته باشد.
که در این موارد مالک باید از طریق حکم تخلیه اقدام نماید.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه اجرا در چیست؟
در دستور تخلیه، ابلاغ دستور ظرف مدت 24 ساعت دستور را به مستاجر ابلاغ می شود و ظرف 3 روز نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام نماید.اما در حکم تخلیه، بعد از صدور رای و قطعی شدن آن، اجراییه صادر می شود. و ظرف 10روز از زمان ابلاغ اجراییه، مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه نماید.
باتوجه به تخصصی بودن امر تخلیه پیشنهاد ما این است که با گروه حقوقی سایت وکیل می خوام در ارتباط باشید.
