فرق بین افراز و تفکیک

فرق بین افراز و تفکیک

یکی از سوالات متداولی که ممکن است پرسیده شود این است که چه فرقی بین افراز و تفکیک وجود دارد؟برای پاسخ به این سوال باید بیان نمود که گرچند در برخی موارد، بعضی از حقوقدانان و وکلا ممکن است فرقی بین افراز و تفکیک قائل نباشند اما باید گفت که افراز و تفکیک دارای دو مفهوم حقوقی جدا می باشد که برای بیان آن لازم است که چند اصطلاح توضیح داده شود.
افراز:  افراز یعنی تقسیم مال بین چند شریک، پس در افراز وجود چند شریک و ملک مشاعی لازمه اصلی افراز است. که یا به روش تراضی بین شرکا و یا از طریق تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه صورت می گیرد. به طور کلی می توان گفت که در افراز یک مال مشترک که بین چند شریک به صورت مشاعی است  تقسیم شده و سهم هر شریک به آن داده می شود.
تفکیک : تفکیک در عرف ثبتی  یعنی تقسیم نمودن مال غیر منقول به جزء های کوچک تر. در تفکیک الزامی به مشاعی بودن ملک وجود ندارد.
تقسیم:تقسیم هم شامل  تفکیک و افراز می شود. به طور مثال هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و اگر این ترکه شامل اموال منقول وغیر منقول باشد در اینجا ما تاصطلاح تقسیم ترکه را به کار میبریم.نه افراز یا تفکیک. 

تفاوتهای افراز و تفکیک

تفاوتهای اصلی افراز و تفکیک به شرح زیر است:
• در افراز طرح دعوا و شکایت ضروری است اما تفکیک بر پایه توافق طرح می شود. تفکیک با رضایت مالک یا مالکان زمین انجام میشود ولی افراز در صورتی هم که بین مالکان توافق وجود نداشته باشد نیز امکان پذیر است.

• در تفکیک احتیاج  نیست که ملک غیر منقول حتما مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک 6 دانگ دارد،می تواند انرا به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم نماید همانطور که اگر چند نفر مالک آن ملک باشند می توانند آنرا تفکیک نمایند اما در افراز حتما باید ملک مشاع باشد.

• تفکیک، فقط تقسیم ملک مشاع می باشد؛ امّا، افراز، تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص خواهد یافت.

• در صورت تفکیک ملک مشاعی، حالت اشاعه باقی می ماند، برای مثال اگر ملک ده هزار متری برای دو مالک مشاعی به نسبت مساوی باشد. پس از تفکیک، زمین به ده قطعه هزار متری نیز، هریک از شرکاء مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود. اما در افراز، سهام از حالت اشاعه خارج میگردد.

• مطابق مادّه ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ سنّ مالک یا مالکان، دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ یعنی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

• در صورت اعتراض به تفکیک از سوی  یکی از شرکاء،عملیّات تفکیک، متوقّف خواهد شد و با رضایت معترض می‌توان ادامه ی اقدام را انجام داد؛ ولی، اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نخواهد بود و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحیّت مراجع قضایی است.

•  افراز، هم در اداره ی ثبت و هم در دادگاه انجام می گیرد اما تفکیک فقط، در اداره ی ثبت انجام می‌گیرد.

•  افراز یا عدم افراز، به عهده مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرّر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلّط پیدا کرده و  اداره ثبت، سند مالکیّت ۶ دانگ قطعه ی افراز شده را به متقاضی داده می شود. با توجّه به این‌که، چنان چه سرانه یا حقّ مرغوبیّت به او تعلّق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه ی رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حقّ قبل از صدور سند مالکیّت مفروزی، به اداره ی ثبت تسلیم نماید.

• در تفکیک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ امّا، در افراز، فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیّه ی ملک، مشاع باقی می‌ماند.

• موضوع اعتراض تفکیک  چون جنبه قضایی ندارد در اداره ی ثبت می باشد؛ امّا، موضوع اعتراض افراز، جهت رسیدگی به دادگاه ارسال می شود.