در چه شرایطی تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی مجاز است؟
ممکن است ابتدا این سوال به ذهن متواتر شود که آیا هر کس به راحتی می تواند اقدام به ساخت و ساز در زمین کشاورزی نماید. جواب به این سوال با توجه به اهمیت حفظ تداوم بهره برداری از اراضی کشاورزی زیر کشت دیم و آبی و باغات و وضع قوانینی تا در این زمینه به اینصورت است که تا حد امکان از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری گردد.
در مواردی که تغیر کاربری ضروری می نماید درخواست ساخت و ساز و یا تفکیک زمین کشاورزی باید نزد مراجع ذی صلاح مورد بررسی قرار گرفته و در صورت موافقت، مجوز های مربوط به متقاضی داده می شود. این مراجع متشکل از: سازمان های مسکن و شهرسازی، محیط زیست، جهاد کشاورزی و منابع طبیعی تشکیل می شوند. البته بسته به این که ملک یا زمین در کجا واقع شده است مراجع مربوط بسته به موقعیت زمین به شرح زیر است:
- اگر ملک خارج از محدوده شهر و خارج از محدوده طرح هادی روستا باشد،در این خصوص علی الاصول برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی که بایستی به سازمان جهاد کشاورزی استان مربوطه مراجعه نمود.
- اگر زمین واقع در حریم شهرباشد، علاوه بر تایید کمیسیون تغییر کاربری موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، کمیسیون ماده پنج نیز باید تغییر کاربری را اجازه دهد.
- اگر ملک واقع در محدوده شهر باشد برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی، کمیسیون ماده 5 متولی انجام کار است.
- اگر ملک داخل طرح هادی روستا باشد که ضمن مکاتبه با دهیاری و با واسطه دهیاری، توسط بنیاد مسکن رسیدگی می گردد.همچنین در مورد روستاهای فاقد طرح هادی نیز استانداری یا مراجع پایین تر از آن مانند بخشداری ( با تعیین استانداری) مسول بررسی به درخواست تغییر کاربری است.
موارد متداول اجازه تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی
معمولا سه حالت وجود دارد که اجلزه تفکیک به زمین کشاورزی داده می شوند:
- در صورتی داشتن یا اخذ مجوز از مراجع ذی صلاح که در این صورت باید مبلغی به میزان 80 درصد از قیمت روز باغات یا اراضی زراعی به حساب خزانه داری کشور پس از تغییر کاربری واریز گردد.
- برای ساخت و ساز و استفاده شخصی مالک یا مالکین از اراضی زراعی برای سکونت، به مساحی حدود 500 متر مربع امکان تغییر کاربری آن هم برای یک بار فقط مجاز خواهد بود.
- در صورت تغییر کاربری در راستای فعالیت های کشاورزی از قبیل تغییر کاربری به محل پرورش ماهی، احداث گلخانه، مرغ داری، دامداری که با مراجعه به جهاد کشاورزی می توان جهت اخذ مجوز مربوطه اقدامات لازم را انجام داد.
مدارک مورد نیاز برای تفکیک اراضی کشاورزی
- مدارک شناسایی مالک یا مالکین
- سند مالکیت
- نقشه UTM با مقیاس 1:2000 به همراه تاییدیه سازمان جهاد کشاورزی
- معلوم و مشخص شدن حریم جاده، مرتع و… در نقشه UTM توسط اداره منابع طبیعی
- رعایت حد نصاب های فنی، اقتصادی با توجه به کاربری اراضی
- تعیین مالکین مجاور زمین مربوطه در نقشه UTM
- تسویه حساب عوارض دارایی
- معلوم شدن ملی یا دولتی نبودن زمین
نکته قابل به ذکر این است که مالک یا مالکینی که درخواست تفکیک و افراز اراضی کشاورزی خود را دارند لازم است درخواست تفکیک اراضی خود را نیز به سازمان ثبت اسناد ارائه دهند.
