همواره یکی از نگرانی های موجود بین خریداران آپارتمان به صورت پیش فروش، عدم تحویل به موقع خانه پیش خریداری شده خود می باشد. البته این عامل بسته دلایل مختلف از جمله کندی در اجرای عملیات، اختلافات مالی، عدم انجام تعهدات توسط سازنده وحتی خریدار و حتی اختلافات غیر مالکیتی سازنده با شرکا می باشد.
راهکار عدم تحویل آپارتمان چیست؟
اولین و مهم ترین راهکار اطمینان از تحویل به موقع آپارتمان توسط سازنده تنظیم قرارداد اصولی و صحیح می باشد. چون نحوه نگارش قرارداد در تعیین نحوه شکایت و احقاق حقوق صحیح پیش خریدار نقش مهمی ایفا می کند.چه بسا تنظیم اشتباه یک قرارداد پیش خریدار نتواند به حقوق مکتسبه خود برسد. لذا توصیه وکیل ملکی سایت حقوقی وکیل می خوام این است که حتما در تنظیم قرارداد، از مشاوره افراد متخصص در رشته حقوق بهره مند گردید.
به طور کلی مواردی مهمی را که در تنظیم قرارداد پیش خرید باید به آن توجه کنید این است که:
- اولا آیا سازنده همان مالک ملک است یا سازنده مالک ملک نمی باشد و زیرا نحوه دعوا درصورتی که سازنده همان مالک است بازمانی که سازنده مالک ملک نیست متفاوت می باشد.
- مورد دوم اینکه توجه گردد اگر سازنده یی که مالک نمی باشد و اقدام به ساخت ملک می کند.آیا حق فروش ملک را دارد یا خیر.پس باید حتما قرارداد ساخت به دقت مطالعه گردد.
- مورد سوم اینکه مالکین ثبتی ملک پای مباعینه را حتما امضا نمایند.
- مورد آخر اینکه محل عقد قرارداد در مباعینه نامه مشخص گردد که بهتر است همان مکان احداث ملک باشد.
علل شکایت از سازنده
شکایت از سازنده بسته به اینکه، سازنده از چه بندی در قرارداد تخلف نموده متفاوت است و به طور کلی و با توجه به مفاد قرارداد پیش فروش شامل موارد زیر است:
- عدم تحویل به موقع ملک
- وجود نواقص در ساختمان
- اختلاف در زمینه سهم الشرکه قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه شکایت از سازنده به علت عدم تحویل آپارتمان
اصولا در قرارداد پیش فروش باید مدت ساخت و زمان تحویل آپارتمان مشخص گردد. البته این زمان معمولا تقریبی می باشد و بعدا بین طرفین سازشی صورت می گیرد. اما زمانی که تحویل آپارتمان به طول انجامید و سازنده به طبق قرارداد عمل ننماید می توان از سازنده شکایت نمود. که این دعوا دعوای الزام تحویل ملک است.
شرایط دعوای الزام به تحویل ملک
شرایط عمومی که برای طرح هر دعوایی طبق آیین دادرسی مدنی لازم است باید در این دعوا رعایت نمود.این اصول شامل:
- اهلیت طرح دعوا
- داشتن دلیل برای دادگاه
البته یکسری شرایط اختصاصی برای هر دعوای وجود دارد که شامل:
- مالکیت قانونی مالک بر ملک مشخص شود و اگر سازنده غیر از مالک است وکالت کاری جهت احداث بنا به او داده شده باشد.
- مهم تر اینکه علاوه بر اینکه انتقال دهنده به صورت قانونی تعهد به تحویل ملک دارا بوده، زمان تحویل ملک برابر با قرارداد فرا رسیده باشد.
مراحل شکایت عدم تحویل ملک
نحوه شکایت مانند اکثر دعاوی رایج در دادگاه ها می باشد.البته نحوه تنظیم دادخواست محکمه پسند و بیان مواد قانونی و ادله منطبق با قرارداد و رعایت اصول آیین دادرسی مدنی بسیار مهم می باشد. به طور خلاصه می توان به موارد زیر اشاره نمود:
- ثبت نام ثنا در سامانه قضایی.
- تحویل مدارک و دادخواست تنظیم شده به دفاتر خدمات قضایی.
- تعیین توسط دادگاه.
- حضور در دادگاه و ارائه دفاعیات.
هزینه دادرسی و طرح دعوا چقدر می باشد؟
اصولا برای طرح هر دعوایی باید هزینه های دادرسی و ثبت دعوا پرداخت گردد. هزینه دادرسی دعوای الزام به تحویل آپارتمان بر اساس قیمت منطقه یی ملک خواهد بود. در صورتی که قیمت منطقه‌ای ملک کمتر ۲۰۰ میلیون باشد ۵/۲ درصد قیمت و اگر بیشتر از ۲۰۰میلیون تومان باشد، ۵/۳ درصد قیمت منطقه‌ای ملک مورد دعوا می باشد.
نکته پایانی اینکه نحوه ثبت واقامه دعوا و همچنین نحوه تنظیم شکایت نامه مهم‌‌ترین و اساسی ترین مرحله طرح دعوا علیه سازنده می باشد. پس باید شکوائیه‌ای با رعایت اصول قانونی تهیه و تنظیم نمایید تا در اسرع وقت بدون وجود مشکل خاصی به نتیجه مطلوب خود برسید لذا تیم حقوقی وکیل میخوام با دارا بودن وکلای خبره می تواند کمک فراوانی در این امر به شما نماید.
