یکی دیگر از انواع قرارداد های رایج در معاملات املاک قرارداد اجاره می باشد. یکی از موضوعات مهم در بحث عقد اجاره موضوع پرداخت به موقع اجاره بها و تضمینات عدم پرداخت آن توسط مستاجر می باشد.لذا یکی از دغدغه های صاحبخانه ها عدم پرداخت به موقع اجاره توسط مستاجر می باشد. لذا سوالاتی پیرامون اینکه ایا می توان به علت عدم پرداخت اجاره حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟یا ضمانت های عدم پرداخت مبلغ اجاره توسط مستاجر پیست؟ یا راهکارهای لازم بعد از اینکه مستاجر مبلغ اجاره را نپرداخت چه می باشد؟ لذا وکیل ملکی سایت حقوقی وکیل می خوام به سوالات پیرامون این موضوع می پردازد. اما نکته قابل توجه اینکه به علت پیچیدگی های خاص قانونی و عدم آشنایی به مسائل حقوقی ممکن است دعاوی مربوط به تخلیه ملک ممکن است ماهها به طول بکشد.
تعریف عقد اجاره
اگر بخواهیم در ابتدا یک تعریفی از اجاره داشته باشیم، باید بیان نمود که بنا به تعرف قانون مدنی«عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند». پس طبق تعریف اجاره عقدی است که در آن مستاجر بدون اینکه صاحب ملک گردد اجازه استفاده از منافع مال را دارد.
درخواست حکم تخلیه در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر به چه صورت می باشد؟
باید برای پاسخ به این سوال باید بیان نمود مطابق قانون موجر و مستاجر سال 76، عدم پرداخت اجاره پرداخت یک قسط اجاره یا همان یک ماه اجاره در ابتدا باعث صدور حکم تخلیه نمی شود یعنی طرح چنیین دعوایی منشا قانونی برای صدور حکم تخلیه نخواهد بود و دعوا به علت عدم پرداخت اجاره محکوم به رد است. چون در قانون سال 1376 روابط موجر و مستاجر در این خصوص ماده یی جهت طرح دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها برای بار اول وجود ندارد وجود ندارد. پس به ناچار موجر باید اجور معوقه را مطالبه کند و نمی توان تخلیه مستاجر را قبل از پایان مدت اجاره درخواست نماید. در ادامه به عوامل و شرایط لازم جهت صدور حکم تخلیه می پردازیم.
جهات ومقدمات لازم برای تقاضای تخلیه ملک در قانون چیست؟
در قانون موجر و مستاجر سال برای درخواست حکم باید یکی از سه شرط زیر موجود باشد:
- مدت اجاره تمام شده باشد.
- مستاجر بیش از سه ماه و دریلفت اخطار، اجاره بها را پرداخت ننموده باشد.
- انجام کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام دهد.
در صورت داشتن یکی از موارد بالا صاحب خانه می تواند درخواست دستور تخلیه را برابر ماده ۲ قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ از شورای حل اختلاف بخواهد.
ذکر این نکته ضروری است که صدور حکم تخلیه با دستور تخلیه متفاوت است. حکم تخلیه در صلاحیت دادگاه ولی دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد.
راهکارهای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره چیست؟
برای پاسخ به این سوال باید در ابتدا باید متن بند 9 ماده 14 قانونی را بیان کنیم:
“در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید. هر گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.”
پس برای گرفتن حکم تخلیه با توجه شرایط بالا یعنی عدم سه قسط اجاره باید نسبت به قرارداد اجاره رسمی و عادی قائل به تفکیک شد.
شرایط لازم برای گرفتن حکم در صورت پرداخت نکردن اجاره در اجاره‌نامه عادی
بنا به ماده ۱۴ ضابطه موجر و مستاجر وقتی سند اجاره عادی باشد و مستاجر در مهلت مقرر اجاره را پرداخت ننموده باشد. در اینجا وقتی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد، باید اظهارنامه یی به مستاجر بفرستد و اگر ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را نپردازد، موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه نماید.
شرایط لازم برای گرفتن حکم در صورت پرداخت نکردن اجاره در اجاره‌نامه رسمی
وقتی اجاره نامه رسمی بین موجور و مستاجر تنظیم شده باشد. باید به مستاجر اخطاریه داد.و پس از 10 روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه از سوی دفترخانه تنظیم‌کننده ، صاحبخانه می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
راهکار فسخ اجاره در صورت عدم پرداخت اجاره و گرفتن حکم تخلیه
همانطور که ذکر شد، عدم پرداخت اجاره بها به صورت تنها نمی تواند عاملی برای فسخ قرارداد و گرفتن حکم تخلیه باشد مگر آنکه طرفین ضمن قرارداد این شرط را درج نموده باشند که در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر می تواند قرارداد را فسخ نماید و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نماید. البته گرفتن حکم تخلیه در این صورت نیاز به زمان زیاد دارد.
ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره بها چیست؟
پیرو ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 ، در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بهای خودداری نماید ، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید، باید توجه نمود این حق فسخ تنها نسبت به اقساط باقی مانده قابلیت اعمال دارد.
نکته دیگر اینکه حتی اگر مستاجر معسر باشد و نتواند مبلغ اجاره را پرداخت کند باز این حق فسخ برای موجر باقی خواهد ماند.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه کجاست؟
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره در صورتی که ملک مسکونی باشد، در صلاحیت این شورا خواهد بود. ولی چنانچه قرارداد اجاره ملک تجاری و مربوط به مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع آن دادگاه حقوقی محل ملک خواهد بود.
در پایان ذکر این مطلب که دعاوی ملکی از حساسیت بالایی برخوردار می باشد. لذا با بهره مندی از مشاوره تخصصی وکلای ملکی در عقد قرارداد و دفاع از در دادگاه می توانید علاوه بر رسیدن به نتجه مطلوب خود در وقت و هزینه خود صرفه جویی نمایید. لذا گروه حقوقی سایت وکیل می خوام با دارا بودن بهترین وکلای ملکی می تواند در این امر به شما کمک زیادی نماید.
