سند وکالتی
در معاملات روزمره ملک یکی از رایج ترین نحوه انتقال ملک از طریق سند وکالتی می باشد. بنابراین آشنایی با این نوع سند به ما کمک شایان توجهی جهت جلوگیری از خطرات اینگومه معاملات می نماید. پس جهت آشنایی با سند وکالتی و کاهش خطر این معاملات با این سند با ما همراه باشید.
سند وکالتی چیست:
در ابتدا بد نیست که یک آشنایی کلی با مفهوم وکالتنامه داشته باشیم.وکالتنامه نوشته یا سندی می باشد که طی آن موکل به وکیل خود این مجوز را می دهد که از جانب وی برای او در کارهایش تصمیم‌گیری کرده و اقدامات لازم را انجام دهد.
سند وکالتی به این علت که با تنظیم این نوع سند،صاحب ملک نمی‌تواند به صورت رسمی اقدام به انتقال سند خود کند و فقط این املاک به صورت وکالتی معامله می‌شوند. از نظر قانونی اعتبار رسمی و قانونی ندارد. پس برای معاملاتی که به صورت وکالتی انجام می گیرد در ابتدا انتقال سند انجام نگرفته و فروشنده ملک به خریدار وکالت می‌دهد تا مراحل انتقال سند را به انجام برساند. بزرگ‌ترین چالشهایی که در این نوع سندها وجود دارد این است که هیچ اسناد رسمی وجود نداشته که خریدار را مالک اصلی ملک شناخته شود. در چنین شرایطی امکان کلاهبرداری بالا می‌رود.
اما یکی از مزیت های معاملات با این نوع سند این است که، فی مابین فروشنده و خریدار مقدمات و موانع توسط خریدار برطرف می شود. به طور مثال ما قصد انتقال ملکی را که در توقیف یا رهن بانک است، در این صورت با معامله با این نوع سند شرایطی را برای فروشنده ایجاد می کند که به خریدار خود وکالت دهد تا خریدار خودش مانع ایجاد شده را برطرف سازد.
مزایا و معایب سند وکالتی
غالبا تصور عموم این است که خرید و فروش وکالتی فقط دارای خطرات است و هیچ گونه مزیتی ندارد.اما قضیه این است که علی رغم خطرات فروش از طریق سند وکالتی در برخی موارد دارای مزایایی می باشد.در این مقاله سعی داریم هر دو وجه این اسناد را بررسی کنیم.
مزایا سند وکالتی
- اولین مزیت سند وکالت تسهیل کننده شرایط خرید و فروش اموال دارای سند می باشد. چون در موقع معامله نیاز خریدار به فروشنده از بابت انتقال سند برطرف می شود و دیگر برای حضور در دفاتر رسمی انتقال سند نیازی به امضای خریدار نخواهد بود.
- صرفه‌جویی در زمان.
- خریدار می‌تواند با تحویل کالا در همان زمان معامله به کل حق‌وحقوق خود برسد.
- در بسیاری از مواقع اصلاً امکان حضور فروشنده برای انتقال سند قطعی وجود ندارد.در چنین شرایطی استفاده از خدمات وکالت نامه می‌تواند باعث تسهیل و حل این مشکل می شود.
معایب سند وکالتی
- اولین خطر این نوع اسناد و معاملات این است که وقتی موضوع عقد قرارداد از بین برود، قرارداد منحل شده و وکالت بی اثر می گردد.
- زمانی که وکالت نامه دارای مدت باشد و مدت وکالت تمام شود و خریدار نتواند نسبت به نقل و انتقال آن اقدامی انجام دهد، به دلیل تمام شدن زمان وکالت، قرارداد وکالت فسخ شده و خریدار حقی در موضوع خریداری شده نخواهد داشت
- داشتن وکالت نامه حتی از نوع بلاعزل مانع از اقدام فروشنده برای فروختن ملک مورد نظر نخواهد شد؛ پس فروشنده در هر زمانی می تواند ملک را به شخص یا اشخاص دیگر بفروشد.
- هنگامی که طرفین معامله سفیه یا مجنون شده و یا فوت گردد؛ وکالت نامه باطل شده و بی اثر می شود. زمانی که فروشنده فوت شود ملک به وراث او می رسد و اگر خریدار فوت گردد وارثین او نمی توانند با وکالت نامه صاحب ملک شوند؛ مگر اینکه مبایعه نامه ای کتبی بین خریدار و فروشنده باشد.
- عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل یعنی تا زمانی که مراحل تبدیل سند وکالتی به قطعی را طی نکرده باشید مالک محسوب نمی‌شوید.
- حتی با داشتن وکالت بلاعزل تحت شرایطی امکان فسخ وکالت بلاعزل مانند مرگ یا جنون فروشنده وجود دارد.
- امکان فروش ملک به چند نفر
چگونگی و نحوه تبدیل سند وکالتی به سند قطعی
جهت تبدیل سند وکالتی به سند قطعی کافی است که خریدار و فروشنده ضمن توافق نهایی، باید در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و سند انتقال را امضا کنند و وکالت نامه اعطا شده به فروشنده در جهت انتقال ملک را به سند قطعی تبدیل نمایند.
مدارک لازم جهت تبدیل سند وکالتی ملک به سند قطعی
- شناسنامه و کارت ملی
- اصل وکالتنامه
- مدارکی که نشان می دهد که فروشنده مالک ملک شده است مثل داشتن مبایعه نامه
- در صورتی که ملک تجاری می باشد به همراه داشتن مفاصا حساب دارایی
- پایان کار ساختمان
- مفاصا حساب شهرداری
نکاتی برای اطمینان از معاملات وکالتی
- ابتدا امر مبایعه‌نامه را رؤیت نمایید. در صورت نبودن مبایعه‌نامه کار بسیار پیچیده‌تر خواهد بود.
- در زمان تنظیم وکالتنامه جدید تمام حق‌وحقوق موکل قبلی را از وی سلب کنید.
- اخذ استعلام اعتبار وکالت نامه را از طریق دفترخانه.
- دقت کنید که وکالتنامه صادر شده برای شما محدودیت زمانی نداشته باشد
- بعد از انجام معامله در کمترین زمان ممکن برای انتقال سند رسمی اقدام کنید.
- به اختیارات وکیل در وکالتنامه قبلی دقت نمایید.
در ادامه به برخی سوالات متداول پاسخ می دهیم
آیا ملک وکالتی خریداری کنیم؟
با توجه به اینکه معامله وکالتی خطراتی اما اگر مجبور به انجام معاملات وکالتی شدیم توجه داشته باشیم که:
- حتما مبایعه‌نامه بنویسید.
- در ضمن حتما مطمئن شوید که سند توقیف یا در رهن بانک نیست و بعد از پرداخت هزینه حتما سند را از فروشنده بگیرید.
- همچنین مطمئن شوید که خانه بدهی مالیاتی خاصی نداشته باشد.
- در آخر هم در اسرع وقت برای تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی اقدام کنید.
هزینه سند وکالتی ملک چقدر است؟
هزینه‌های تنظیم سند وکالتی ملک در دفتر اسناد رسمی‌دریافت خواهد شد. هزینه‌های وکالت فروش ملک طبق با توافق طرفین صورت می‌گیرد. که فهرست هزینه‌های وکالت نامه هر سال به صورت آیین نامه به دفاتر رسمی‌ابلاغ خواهد شد.
آیا امکان توقیف ملک پس از فروش وکالتی وجود دارد؟
در پاسخ باید بیان نمود که اگر به هر دلیلی بین خرید ملک و انتقال سند فاصله بیفتد امکان این امر وجود دارد که در نهایت ملک فروشنده توقیف شود. به طور مثال در بین فروش وکالتی و انتقال دائمی سند، فروشنده با همسر خود به مشکل بر می خورد و همسر او مهریه را به جا می گذارد و در نهایت حکم دادگاه توقیف ملک مورد نظر است.
هزینه انتقال سند بر عهده چه کسی است؟
در حالت کلی می‌توان گفت که پرداخت هزینه انتقال سند، به عهده فروشنده ملک است و هزینه حق التحریر انتقال سند بر عهده خریدار می‌باشد. اما امکان اینکه هزینه انتقال سند به روش‌های مختلفی قابل پرداخت است که یکی از این روش‌ها پرداخت هزینه به صورت بالمناصفه ( نصف نصف ) بین خریدار و فروشنده است.
در پایان توصیه می شود که اگر به هر دلیلی معاملات وکالتی را انتخاب کنید حتما نوشتن مبایعه نامه را یک امر ضروری بدانید زیرا سند وکالتی ملک بدون وجود مبایعه نامه فاقد ارزش می باشد. و اینکه به علت وجود یکسری ریزه کاری ها در تنظیم این نوع معاملات حتما از مشاوره حقوقی بهره ببرید..
